山形県山形市伊達城２丁目１２番３外(漆山駅・楯山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


25,900円

2017年01月01日に行った山形県山形市伊達城２丁目１２番３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を25,900円/㎡としました。

山形県山形市伊達城２丁目１２番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番山形県山形市伊達城２丁目１２番３外
住居表示 
価格25,900円/㎡
交通施設、距離漆山、1,800m
地積211㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ道路幅の狭い既成住宅地域
前面道路の状況西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

金子純也氏による調査レポート

不動産鑑定士金子純也
価格25,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近接するスーパーの建て替えとドラッグストアの併設が計画され、今年8月にオープン予定。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の既成住宅地域で、最近の優良な住宅地分譲に対して、相対的に環境の劣る当該地域は選好性が劣っているが、景気回復基調により地価は横ばいに移行するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、山形広域都市計画区域、調整区域内の住宅地域。農家集落地域と一般住宅地域とに大別され、需要者は同一需給圏内の居住者が中心であるが、農家集落地域では農家人口の減少・高齢化等を反映して宅地需要は弱い。一方、一般住宅地域では宅地開発による宅地分譲が活発であるが、分譲後、時間の経過とともに需要は減少している。市場の価格帯は多様であり、中心となる価格帯はない。
一般的要因28年1月から8月までの宅地取引件数は前年同期を上回っているが、新設住宅着工戸数は前年同期とほぼ同じである。

森谷昌幸氏による調査レポート

不動産鑑定士森谷昌幸
価格25,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特別な変動は認められない。
地域要因の将来予測嶋地区等の郊外の新興地域に選好性が高まっており、相対的に幅員が狭く、街路条件の劣る当該地域の選好性は低く、今後、やや衰退傾向でに推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は概ね市街化調整区域に存する住宅地域の圏域。需要者の中心は山形市内又は周辺市町からの移住者も見られる。山形市の郊外に存する街路条件の劣るやや密集している住宅地域であり、天童市やみはらしの丘地区等の市街地周辺部において安価で優良な宅地供給が増加していることから、相対的に当該地域への選好性はやや劣る。土地は600万円程度、新築の戸建物件は2，000万円∼2，500万円程度が需要の中心である。
一般的要因県内の経済は持ち直しており、個人消費や雇用情勢の回復が認められる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度3113168
北緯 140度3606325

参考：該当物件周辺マップ

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山形県天童市鎌田本町１丁目１２番６外２筆山形県天童市中里７丁目４番２０外２筆山形県天童市大字清池字笠仏４８８番５山形県山形市大字漆山字寺沢３１９２番山形県山形市大字風間字間所免１０４０番２山形県山形市城西町５丁目７番２

参考：近隣駅の地価相場

漆山駅(地価相場 39,500円/㎡)楯山駅(地価相場 38,400円/㎡)南出羽駅(地価相場 43,600円/㎡)高擶駅(地価相場 40,900円/㎡)北山形駅(地価相場 50,400円/㎡)高瀬駅(地価相場 25,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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