山形県山形市飯塚町字日森岡１４番(漆山駅・楯山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


28,400円

2016年01月01日に行った山形県山形市飯塚町字日森岡１４番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,400円/㎡としました。

山形県山形市飯塚町字日森岡１４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番山形県山形市飯塚町字日森岡１４番
住居表示 
価格28,400円/㎡
交通施設、距離山形、3,000m
地積614㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

月田真吾氏による調査レポート

不動産鑑定士月田真吾
価格28,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因新興住宅地との比較で、規模が大きいこともあり相対的な選好性の低下はあるが、特段の変動はない。
地域要因の将来予測市街地に比較的近い農家集落地域で、地域要因に特段の変動はない。しかし、画地規模が大きく、街路条件が不良であるため、選好性は低下している。このため市街化区域とは異なり、地価は下落傾向と予測される。
市場の特性同一需給圏は山形市の郊外部の住宅地域をも含み、広域的である。需要者の中心は山形市居住の1次取得者や隣地買い増し等であるが、一部隣接市町からの転入も見られる。宅地供給は土地区画整理事業が中心であったが、これらの新興住宅地の選好性が高く、既成住宅地や市街化調整区域への需要は弱含みである。土地は1000∼1500万円程度が需要の中心であるが、新築戸建の分譲は皆無である。
一般的要因雇用情勢は良好であり、景気回復傾向にあり、住宅地需要は強含みである。

安孫子直樹氏による調査レポート

不動産鑑定士安孫子直樹
価格28,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変動は見られない。
地域要因の将来予測市街化調整区域に位置する近郊型の農家集落地域であり、今後とも戸建住宅地のまま推移するものと予測する。地域要因に大きな変動は認められず、需要も依然弱いことから、地価は下落基調が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね山形市の市街地近郊及び郊外部の住宅地域。需要者の中心は住み替えによる同市居住者であるが、一部地縁関係者等の転入も見られる。人口の減少、住民の高齢化が進行し、地域周辺に大きな変動要因は認められず、また画地規模が比較的大きく総額が嵩むため、郊外の新興住宅地域と比較し競争力は劣り、住宅地の需要は低調である。土地は1，000万円∼1，500万円程度、新築の戸建物件は2，500万円程度が取引の中心である。
一般的要因雇用情勢の改善を中心に景気は緩やかな回復基調が続き、個人消費も底堅い動き。人口は微減傾向が続くも、住宅着工は堅調で、住宅地需要は強含み。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度3113168
北緯 140度3606325

参考：該当物件周辺マップ

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山形県天童市鎌田本町１丁目１２番６外２筆山形県天童市中里７丁目４番２０外２筆山形県天童市大字清池字笠仏４８８番５山形県山形市大字漆山字寺沢３１９２番山形県山形市大字風間字間所免１０４０番２山形県山形市城西町１丁目１２８番２

参考：近隣駅の地価相場

漆山駅(地価相場 39,500円/㎡)楯山駅(地価相場 38,400円/㎡)南出羽駅(地価相場 43,600円/㎡)高擶駅(地価相場 40,900円/㎡)羽前千歳駅(地価相場 43,000円/㎡)高瀬駅(地価相場 25,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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