山形県山形市蔵王温泉字川前９３５番１８外(北山形駅・山形駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


29,300円

2016年01月01日に行った山形県山形市蔵王温泉字川前９３５番１８外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を29,300円/㎡としました。

山形県山形市蔵王温泉字川前９３５番１８外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番山形県山形市蔵王温泉字川前９３５番１８外
住居表示 
価格29,300円/㎡
交通施設、距離蔵王、13,000m
地積403㎡
形状不整形(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況旅館兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況土産店、飲食店等が建ち並ぶ温泉街の商業地域
前面道路の状況西9.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率70(%),400(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等国定公(普通)

武田吉雄氏による調査レポート

不動産鑑定士武田吉雄
価格29,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因火山活動活発化により激減した宿泊客は警報解除後回復傾向にある。また土砂災害警戒区域。年末に火山性微動が観測され今後不安な要素も見られる。
地域要因の将来予測宿泊客は回復したものの年末に火山性微動が観測される等不安な要素があることや、団体客の回復はまだ難しく、当分の間土地需要は低調なまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は主に山形市と周辺市町に点在する観光地関連商業地域。需要者は主に観光地関連店舗利用を目的とする地元法人や個人。山腹の傾斜地にある旧来からの商業地域で供給は限定されるが、蔵王山の火口周辺警報解除が発表され、温泉客は回復しているものの依然低い水準であること等から店舗需要は小さい。取引が少なく、また画地規模等にばらつきがあり、需要の中心となっている価格帯を見出すことは難しい。
一般的要因観光客数は震災のあった23年を底に回復基調にあるが、団体客を中心とした古い建物の多い温泉街等については新規投資は稀で依然土地需要は弱い。

森谷昌幸氏による調査レポート

不動産鑑定士森谷昌幸
価格29,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特別な変動はないが、蔵王山の噴火活動の危険性を心配し、客の減少が懸念される。
地域要因の将来予測観光客の増加が見込めず、また、火山性微動の不安が残っており、当分の間地価は下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は山形市内に存する温泉保養又は商業施設地域。需要者の中心は、観光地に店舗やペンション等を利用目的とする事業法人である。標高が約800mの山間にあるため平坦地が少なく宅地の供給は限定的であるが、近年におけるスキー客の減少、法人等による保養所所有の廃止等の影響から、需要は大きく落ち込んでいる。土地は800万∼1500万円程度と推定されるが、取引そのものが極めて少なく需要の中心となる価格帯を見出すのに吟味を要する。
一般的要因県内の経済は持直しつつあり、個人消費や雇用情勢の回復傾向が認められるが、スキー客や温泉の入込客増加には限界がある。

環境情報

地形・地質

火山砕屑物

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度1670931
北緯 140度3956839

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

山形県山形市大字松原字松原４０７番ほか１筆山形県山形市蔵王温泉字須藤貝町３０１番ほか１筆山形県山形市蔵王温泉字上ノ代９４番２外１筆山形県山形市蔵王温泉字川前９３５番１８外

参考：近隣駅の地価相場

北山形駅(地価相場 50,400円/㎡)山形駅(地価相場 64,650円/㎡)羽前千歳駅(地価相場 43,000円/㎡)東金井駅(地価相場 47,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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