山形県山形市円応寺町１番４(北山形駅・羽前千歳駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
63,800円
2016年01月01日に行った山形県山形市円応寺町１番４(山形県山形市円応寺町１−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を63,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 山形県山形市円応寺町１番４ |
| 住居表示 | 円応寺町１−２ |
| 価格 | 63,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 北山形、800m |
| 地積 | 270㎡ |
| 形状 | (1.0:3.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 店舗、事務所兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 低層店舗、一般住宅等が混在する近隣商業地域 |
| 前面道路の状況 | 西22.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
石川聡氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石川聡 |
|---|---|
| 価格 | 63,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因の特別な変動は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 商業集積が進んだ市内他地域との競合から地価は下落基調で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、山形市市街地における商業地域で特に代替競争関係が認められるのは近隣商業地域。需要者の中心は、地場の法人や個人事業者で、大手資本の参入は少ない。商圏規模の小さい商業地域の需給は緩慢さを残しつつ推移しており、取引される価格はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない。 |
| 一般的要因 | 県内景気は緩やかに回復している。住宅投資は増加し、設備投資も緩やかに増加。個人消費は底堅く、雇用・所得環境は改善している。 |
武田吉雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 武田吉雄 |
|---|---|
| 価格 | 64,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 小売店舗を中心とした既存商業地域であるが、住宅地も混在する地域であることから、住宅地需要回復基調の影響を受けている。 |
| 地域要因の将来予測 | 郊外店舗への顧客流出が続き商況は劣るが、当地域は住宅店舗混在地域で土地価格が上昇に転じた背後住宅地価格の影響を強く受けている。そのほか特別な変動要因もなく、当分の間は現状のまま推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は主に中心商店街周辺の住宅等も混在する商業地域。需要者は主に市内の個人事業者又は法人。熟成した商業地域であるため供給は少ないが、比較的狭い範囲の背後地域及び通行車両を顧客としており、特別の顧客誘引施設もなく店舗需要は弱い。取引が少なく、また画地規模等にばらつきがあり、需要の中心となっている価格帯を見出すことは難しい。 |
| 一般的要因 | 景気の回復基調が見られるが、依然郊外大型店や仙台市への顧客の流出傾向のほか、事務所需要の低迷傾向がみられる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度2645879 北緯 140度3415207 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
北山形駅(地価相場 50,400円/㎡)羽前千歳駅(地価相場 43,000円/㎡)山形駅(地価相場 64,650円/㎡)東金井駅(地価相場 47,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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