山形県山形市瀬波１丁目１２番５(東金井駅・北山形駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
44,500円
2017年01月01日に行った山形県山形市瀬波１丁目１２番５(山形県山形市瀬波１−１２−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 山形県山形市瀬波１丁目１２番５ |
| 住居表示 | 瀬波１−１２−８ |
| 価格 | 44,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 東金井、900m |
| 地積 | 270㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模住宅の中にアパート等も見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
高嶋俊幸氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高嶋俊幸 |
|---|---|
| 価格 | 44,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因の特別な変動は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 低層住宅地域として既に熟成しており、特段変動要因が認められないことから、今後も同様のまま低層住宅地域として発展していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は山形市市街地に位置する住宅地域の圏域である。需要の中心は主に30∼40代の一次取得者層が多い。一部他市町等からの転入も見受けられる。新興住宅地域や生活利便性の高い住宅地域に対する選好性が強い傾向にあるが、その周辺部についても需要は安定的に推移している。土地は総額で1，000∼1，300万円、新築戸建住宅は2，000万円半ばから後半が中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 県内経済は緩やかに回復し、個人消費は底堅く推移し、住宅投資は増加している。居住環境の良好な住宅地は引き続き地価上昇が見られる。 |
武田吉雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 武田吉雄 |
|---|---|
| 価格 | 44,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 区画整然とした熟成した住宅地域で、地域要因に特別の変動要因はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 市街北西端に位置する区画整理済みの熟成した住宅地域で、土地の供給が少ない反面、需要は回復基調で、土地価格も上昇基調に転じており、当分の間は同様の傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は主に山形市街中心部寄りの住宅地域一円。需要者の中心は山形市居住者であるが山形市以外の市町からの需要も見られる。嶋地区で公的な分譲が行われている外、同一需給圏内では大規模な宅地供給はなく、供給は規模が大きな画地を分割したミニ開発による分譲地によるものが多い。供給が少ない反面需要は回復基調であり、高い取引価格も見られる。土地取引は10百万∼15百万円程度、新築の戸建物件は23∼28百万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 大規模な住宅地供給は見られない反面、住宅地需要は比較的好調で、環境が優る住宅地域を中心に土地価格も上昇基調となっている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度2808663 北緯 140度3085515 |
参考：該当物件周辺マップ
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山形県山形市蔵王飯田字水上３０１番４山形県山形市江俣３丁目２番１１山形県山形市松波４丁目１１番５山形県山形市清住町２丁目５番外山形県山形市樋越６８番外１筆山形県山形市本町１丁目８２番９山形県山形市流通センター１丁目６番３山形県山形市籠田１丁目４番６山形県山形市陣場南３番１０
参考：近隣駅の地価相場
東金井駅(地価相場 47,200円/㎡)北山形駅(地価相場 50,400円/㎡)羽前千歳駅(地価相場 43,000円/㎡)羽前山辺駅(地価相場 25,450円/㎡)山形駅(地価相場 64,650円/㎡)南出羽駅(地価相場 43,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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