山形県山形市山家町２丁目４５２番３(北山形駅・羽前千歳駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


40,300円

2016年01月01日に行った山形県山形市山家町２丁目４５２番３(山形県山形市山家町２−７−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,300円/㎡としました。

山形県山形市山家町２丁目４５２番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番山形県山形市山家町２丁目４５２番３
住居表示山家町２−７−８
価格40,300円/㎡
交通施設、距離北山形、3,400m
地積1,316㎡
形状不整形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層店舗、事務所が多い国道沿いの路線商業地域
前面道路の状況東27.5m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

武田吉雄氏による調査レポート

不動産鑑定士武田吉雄
価格40,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因比較的熟成した路線商業地域で特別の変動要因はない。
地域要因の将来予測地域の北方約2kmで大野目交差点改良工事が平成26年に完成したほか特別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は山形市街周辺の幹線道路沿いで、自動車関連店舗のほか小規模な店舗、事業所等も立地する路線商業地域。主な需要者は通過車輌を顧客とする県内外の法人。近年は区画整理事業地域内の幹線道路沿い等に新たな路線商業地域が形成されており、郊外型店舗需要は新規商業地域へ集中し、既存路線商業地域への需要は弱く新規店舗等の進出は稀である。取引される規模や価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。
一般的要因路線商業地域が拡大分散化したため、需要は主に大型店が立地した地域等へ集中し、景気の回復基調が見られるものの既存路線商業地への需要は弱い。

大貫良一氏による調査レポート

不動産鑑定士大貫良一
価格40,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因同一路線の北方において交差点立体化工事が完了たが、当該地域への影響はなく、嶋地区等の新興地域に宅地需要の選好性が移行している。
地域要因の将来予測中央分離帯があるため路線商業地域として顧客の誘引に限界があり、地価は今後ともやや下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、山形市の近隣商業地域及び路線商業地域の全域である。主な需要者は、広域的に事業を展開する商業事業者、山形市の小売業やサービス業の事業者である。事務所や流通基地としての需要もある。ただし、郊外型ショッピングセンターや仙台の商業施設に顧客が流出しており、国道沿いで交通量が多すぎて、かえって衰退傾向著しい。中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因山形市や天童市で郊外型大型店舗等が新規出店し、顧客が流出していた上山市でも大型SCがオープンし、商業地域間の競争が激化している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度2641076
北緯 140度3615383

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

北山形駅(地価相場 50,400円/㎡)羽前千歳駅(地価相場 43,000円/㎡)山形駅(地価相場 64,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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