山形県山形市十日町４丁目４３５番外(山形駅・北山形駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


107,000円

2016年01月01日に行った山形県山形市十日町４丁目４３５番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を107,000円/㎡としました。

山形県山形市十日町４丁目４３５番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番山形県山形市十日町４丁目４３５番外
住居表示 
価格107,000円/㎡
交通施設、距離山形、950m
地積316㎡
形状(1.0:4.5)
利用区分、構造その他(原野など)、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況空地
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、事務所等が建ち並ぶ既成商業地域
前面道路の状況東15.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

橋本一憲氏による調査レポート

不動産鑑定士橋本一憲
価格107,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外部への店舗進出が継続し、既成商業地は顧客の流出が見られるが、地価下落により割安感が生じ、下落率が縮小し横ばい傾向に推移しつつある。
地域要因の将来予測郊外部への店舗進出が継続して、当該地域のような既成商業地は顧客の流出が見られるが、長期に及ぶ地価下落により割安感が生じ、下落率が縮小して横ばい傾向に推移しつつあり、当分はこの傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、市中心部の幹線道路沿いの商業地域である。市街地周辺部の商業地への選好性が強く、長期に及ぶ地価下落が続いたため割安感が生じ、横ばい傾向に推移しつつある。代替競争関係が認められるのは、市中心部の旧来の商業地域で、需要者は中堅・地場企業等である。景気の回復傾向の影響を受け、最近では小売店舗の新規出店や取引も見受けられ、今後もこの傾向は続くと予測する。土地は3，000∼5，000万円程度が需要の中心である。
一般的要因郊外部への店舗進出が継続しており、既成商業地の顧客の流出が見られる。一方で、景気の回復傾向から中心部への店舗進出や取引も見受けられる。

金子純也氏による調査レポート

不動産鑑定士金子純也
価格107,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域内にテナントビルが建設され、コンビニエンスストアが27年8月にオープンしている。
地域要因の将来予測中心商業地に近接する国道沿いの商業地域で、商業集積度がやや低く、郊外型SCに顧客が流出しているが、新規出店も見られ、景気回復基調にあり、地価は横ばいで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は山形市市街地の幹線道路沿線とその裏手の商業地域。需要者は小規模店舗経営者、市内、県内、東北一円に商圏をもつ企業など多種にわたる。郊外型SCと競合し、近隣住民を対象とした新規出店等はほとんど見られず、需要は弱く、買手市場の状況にある。市場での価格帯は多様で、中心となる土地総額は特にない。
一般的要因既成商業地域では撤退する店舗がある一方で新規出店も一部みられ、学習塾や特養関連施設等のあらたな需要もみられる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度2543024
北緯 140度34332

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

山形県山形市七日町２丁目４９２番１山形県山形市平清水１丁目７番１３山形県山形市南館３丁目１６０番１２山形県山形市東山形２丁目２番１７山形県山形市相生町６７１番１外山形県山形市立谷川２丁目８６番２外２筆山形県山形市七日町４丁目２４９番５山形県山形市香澄町１丁目１１番９山形県山形市七日町１丁目４７４番３外４筆山形県山形市あこや町２丁目２番１４山形県山形市緑町４丁目４番１３

参考：近隣駅の地価相場

山形駅(地価相場 64,650円/㎡)北山形駅(地価相場 50,400円/㎡)羽前千歳駅(地価相場 43,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード