山形県山形市錦町６４５番１外(北山形駅・山形駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


71,000円

2016年01月01日に行った山形県山形市錦町６４５番１外(山形県山形市錦町１１−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を71,000円/㎡としました。

山形県山形市錦町６４５番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番山形県山形市錦町６４５番１外
住居表示錦町１１−１４
価格71,000円/㎡
交通施設、距離山形、1,500m
地積253㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の店舗併用住宅が多い近隣商業地域
前面道路の状況東18.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森谷昌幸氏による調査レポート

不動産鑑定士森谷昌幸
価格71,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外の新興地域の影響を受け、商況はやや低迷しているが、周辺の住宅地域と関連し、変動率は縮小している。
地域要因の将来予測路線商業地域として顧客の誘引に限界があるため嶋地区等の新興地域に顧客が流出しているが、一定の需要が認められ、地価はこのところ下げ止まりつつあり、同様の傾向で推移すると予測される。
市場の特性 同一需給圏は山形市市街地の路線商業地域の圏域。当該地域は天童方面から市内に進入する幹線道路沿線の一つであり、店舗や事務所として使用する法人や個人の需要者が中心である。需要の選好性が嶋土地区画整理地等の発展的な大型店舗周辺に移動し、他地域へ顧客が減少する傾向にあるが、個人消費の回復から住宅地としての需要も一部に認められる。取引される価格帯にややばらつきがあり、需要の中心となる価格帯を見極めるのに吟味が必要である。
一般的要因県内の経済は持ち直しており、個人消費や雇用情勢の回復が認められる。

金子純也氏による調査レポート

不動産鑑定士金子純也
価格70,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因西方で国道112号霞城改良が進捗中で、28年春に新昭和橋が暫定で開通予定。
地域要因の将来予測市街地中心部に近接する準幹線道路沿いの商業地域で、商業集積度が低く、郊外型SCに顧客が流出しているが、周辺で取引が見られ、景気回復基調にあり、地価は下落幅縮小で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は山形市市街地の幹線道路沿線とその裏手の商業地域。需要者は小規模店舗経営者、市内、県内、東北一円に商圏をもつ企業など多種にわたる。郊外型SCと競合し、近隣住民を対象とした新規出店等はほとんど見られず、需要は弱く、買手市場の状況にある。市場での価格帯は多様で、中心となる土地総額は特にない。
一般的要因既成商業地域では撤退する店舗がある一方で新規出店も一部みられ、学習塾や特養関連施設等のあらたな需要もみられる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度2593773
北緯 140度3355353

参考：該当物件周辺マップ

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山形県山形市幸町６９番７山形県山形市七日町２丁目４９２番１山形県山形市相生町４８７番１山形県山形市十日町１丁目４６７番３山形県山形市香澄町２丁目１３４番１ほか４筆山形県山形市平清水１丁目７番１３山形県山形市東山形２丁目２番１７山形県山形市立谷川２丁目８６番２外２筆山形県山形市七日町４丁目２４９番５山形県山形市香澄町１丁目１１番９山形県山形市あこや町２丁目２番１４

参考：近隣駅の地価相場

北山形駅(地価相場 50,400円/㎡)山形駅(地価相場 64,650円/㎡)羽前千歳駅(地価相場 43,000円/㎡)東金井駅(地価相場 47,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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