兵庫県尼崎市東園田町５丁目４６番８(園田駅・塚口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


265,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市東園田町５丁目４６番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を265,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市東園田町５丁目４６番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市東園田町５丁目４６番８
住居表示 
価格265,000円/㎡
交通施設、距離園田、160m
地積68㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況西4.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

勝沼和子氏による調査レポート

不動産鑑定士勝沼和子
価格265,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因新規出店の動きは鈍いものの、周辺住宅地の地価動向等の影響も受け、地価は概ね横這い傾向で推移している。
地域要因の将来予測飲食店や小売店舗等が建ち並ぶ駅に近い近隣商業地域であり、当面の間、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。周辺住宅地価格の下支え効果もあり、地価水準は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、尼崎市及び隣接市の圏域に存する概ね近隣型の商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性を持つ事業者である。大型複合商業施設やある程度の規模を持つディスカウントストア等の顧客吸引力は大きく、旧来からの商業地域では商況が低迷しているところも多い。一方で、商業地の地価が、周辺住宅地価格に下支えされている面も見られる。物件による個別性が強くまた取引が少ないため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因住宅地価格の下支え効果もあり、市内商業地には地価が横這いないし微上昇傾向にある地域が多いが、一部衰退傾向にあるエリアも散見される。

竹之内浩氏による調査レポート

不動産鑑定士竹之内浩
価格265,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因阪急園田駅北側一帯は、地域要因に特段の変化は見当たらないが、駅前に位置しているため一定の需要が認められる。
地域要因の将来予測園田駅北側に位置する小規模な飲食店等が建ち並ぶ商業地で、駅前に位置しているため、一定の需要が認められ、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は概ね横ばい傾向である。
市場の特性同一需給圏は尼崎市内の商業地域を中心に、その周辺市にわたる商業地域の圏域である。需要者は地域密着型の商店街という性格上、地元に地縁を有する事業者が中心であり、他所からの需要はやや少ない。また、旧来からの商店街は顧客の流出等により繁華性が低下しており、地価も弱含み傾向にある。事業用地の取引価格は個別的要因により様々であるため、需要の中心となる価格帯を一律に指摘するのは困難である。
一般的要因尼崎市内の商業地は、人気エリアの地価は上昇しているが、需要動向により下落傾向の地域も混在する等、二極化傾向が認められる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7533908
北緯 135度4478689

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

園田駅(地価相場 166,500円/㎡)塚口駅(地価相場 169,000円/㎡)庄内駅(地価相場 175,500円/㎡)猪名寺駅(地価相場 204,000円/㎡)曽根駅(地価相場 185,000円/㎡)服部天神駅(地価相場 185,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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