兵庫県尼崎市浜２丁目３４４番(尼崎駅・加島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


183,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市浜２丁目３４４番(兵庫県尼崎市浜２−１８−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を183,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市浜２丁目３４４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市浜２丁目３４４番
住居表示浜２−１８−１４
価格183,000円/㎡
交通施設、距離尼崎、900m
地積57㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

金谷正雄氏による調査レポート

不動産鑑定士金谷正雄
価格184,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であるが、駅接近等に優れており、地価は若干の上昇傾向にある。
地域要因の将来予測小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持していくと予測する。地価については横這いから若干の上昇傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、JR東海道本線，阪神電鉄本線で概ね尼崎市東部の圏域に存する住宅地域である。需要者としては同市内の居住者が中心となる。古くからの小規模住宅を中心とした既成住宅地域であり、開発分譲等の供給はあまり見受けられないものの、JR尼崎駅等へ近く交通接近性に優れていることから、需要は比較的堅調に推移している。土地は1，000万円程度、新築建売住宅で2，500∼3，000万円程度の価格帯が需要の中心となっている。
一般的要因立地の優れた地域を中心として地価は上昇傾向を維持している。しかし、国内景気動向は一進一退がみられ、今後の消費増税等の影響が懸念される。

米虫淳子氏による調査レポート

不動産鑑定士米虫淳子
価格183,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因小規模戸建住宅を中心としており、地域要因に大きな変動はない。最寄駅への接近性も良好で、利便であることから、需要は概ね安定している。
地域要因の将来予測小規模戸建住宅を中心とする住宅地域で、当該地域に影響を及ぼすような特段の要因は見られず、今後も現況を維持しつつ推移するものと判断される。地価は概ね横這い傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は、阪神本線及びJR東海道本線沿線で市内東部の住宅地域である。需要者の中心は市内居住者が大半を占める。小規模住宅を中心とする地域であるため、総額的観点から一次取得者層が比較的多い。JR東海道本線「尼崎」駅への接近性も概ね良好で、利便であることから需給関係は比較的安定している。20坪程度の土地で1，000万円台、土地建物総額で2，500∼3，000万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因尼崎市の人口は微減・世帯数は微増傾向にある。塚口・武庫之荘界隈を中心に地価上昇傾向が見られるが、それ以外では地価反転の強さは見られない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7337538
北緯 135度4397228

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

尼崎駅(地価相場 167,000円/㎡)加島駅(地価相場 179,500円/㎡)杭瀬駅(地価相場 167,000円/㎡)園田駅(地価相場 166,500円/㎡)塚口駅(地価相場 169,000円/㎡)大物駅(地価相場 133,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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