兵庫県尼崎市御園町２１番２(尼崎駅・大物駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


375,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市御園町２１番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を375,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市御園町２１番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市御園町２１番２
住居表示 
価格375,000円/㎡
交通施設、距離阪神尼崎、120m
地積516㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)7FB1
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況北東17.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

横野忠敏氏による調査レポート

不動産鑑定士横野忠敏
価格374,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変化は無いが、住宅地価格の下支え効果等の影響を受け、需要は安定的に推移しており、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測高層の店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。景気回復傾向や住宅地価格の下支え効果等の影響を受け、地価は上昇傾向を持続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は尼崎市及び阪神間の主要駅周辺に位置する商業地域である。需要者の中心はビル事業者や投資家等であり、阪神尼崎駅前商業地域に存することから、広域的な需要が認められる。景気回復傾向や住宅地価格の下支え効果等の影響を受け、地価は横這いから上昇傾向に転じている。なお、取引される価格帯や面積は様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因旧来からの商店街に衰退傾向が見られるが、住宅地価格の下支え効果により、阪急沿線を中心に地価は横這い乃至微増傾向にある。

澤田良一氏による調査レポート

不動産鑑定士澤田良一
価格375,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅前の好立地であるため需要は堅調で、地価は底堅く推移している。
地域要因の将来予測当該地域は駅前の中高層店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域として成熟しており、今後とも現状を維持するものと予測する。駅前の好立地であるため需要は比較的堅調で、地価は底堅く推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね尼崎市内の商業地域を中心として、隣接市を含む主要駅周辺の商業地域。需要者の中心は企業、投資家等である。駅前の好立地にある物件の供給が少ないこともあり、需要は底堅い。駅前商業地の取引件数は少なく、取引される価格帯も規模、取引事情等によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
一般的要因尼崎市においては、人口は微減傾向にあり、市内経済は食料品等の物価上昇に伴う消費マインドの鈍化など、緩慢な動きで推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7179606
北緯 135度4159806

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

尼崎駅(地価相場 135,000円/㎡)大物駅(地価相場 133,000円/㎡)出屋敷駅(地価相場 165,000円/㎡)尼崎センタープール前駅(地価相場 169,000円/㎡)杭瀬駅(地価相場 167,000円/㎡)尼崎駅(地価相場 167,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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