兵庫県尼崎市東難波町３丁目１２４番外(立花駅・出屋敷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


188,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市東難波町３丁目１２４番外(兵庫県尼崎市東難波町３−６−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を188,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市東難波町３丁目１２４番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市東難波町３丁目１２４番外
住居表示東難波町３−６−２２
価格188,000円/㎡
交通施設、距離阪神尼崎、1,300m
地積112㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

廣嶋琢也氏による調査レポート

不動産鑑定士廣嶋琢也
価格188,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因①の影響（プラス面とマイナス面あり）を受けつつ、②のプラスの影響を受けて、地価はほぼ横ばい傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅とアパート等が混在する住宅地域として均衡の状態にあり、今後とも同様の環境を維持していくものと予測する。環境面ではやや劣るが、比較的利便性の高いエリアにあり、地価水準はほぼ横ばい傾向にある。
市場の特性同一需給圏は尼崎市内の阪神本線及びJR東海道本線沿線の中小規模一般住宅地域である。需要者は主に団塊ジュニアの内やや所得水準の低い同市賃貸住宅居住者等が中心である。近隣地域は住環境面にやや劣るが、比較的利便性の高いエリアに存し、総額水準も比較的低位の物件が多いため、前記需要者による底堅い需要があり、地価はほぼ横ばい傾向にある。中古住宅で2000万円前後、新築の戸建住宅は3000万円までが需要の中心である。
一般的要因①環境・生活利便性重視の物件選別②団塊ジュニア層の住宅取得需要③団塊世代の住替え需要④資産家層のプラスの資産効果等。

竹之内浩氏による調査レポート

不動産鑑定士竹之内浩
価格188,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動は見当たらないが、需給は概ね均衡しており、地価は概ね横ばい傾向である。
地域要因の将来予測一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持するものと予測する。景気回復等の影響を受け、地価は概ね横ばい傾向からやや上昇傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね尼崎市中南部の、中小規模一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域を中心とした圏域である。近隣地域は、一般住宅にアパート等が混在する既成住宅地域であり、需要者の中心は市内居住者及び地縁関係者が中心であり、市外からの流入は少ない傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地は標準地と同程度の規模で2，000万円前後、新築戸建住宅で3，500万円前後の物件が需要の中心となっている。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあり、尼崎市の住宅地の地価も、横ばいから上昇傾向にあるが、立地条件及び住環境の劣る地域は下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7265541
北緯 135度4108976

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

立花駅(地価相場 172,000円/㎡)出屋敷駅(地価相場 165,000円/㎡)尼崎駅(地価相場 135,000円/㎡)尼崎センタープール前駅(地価相場 169,000円/㎡)武庫之荘駅(地価相場 203,000円/㎡)塚口駅(地価相場 202,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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