兵庫県尼崎市東難波町５丁目３５１番２外(立花駅・出屋敷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


340,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市東難波町５丁目３５１番２外(兵庫県尼崎市東難波町５−１７−２８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を340,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市東難波町５丁目３５１番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市東難波町５丁目３５１番２外
住居表示東難波町５−１７−２８
価格340,000円/㎡
交通施設、距離阪神尼崎、500m
地積397㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層事務所ビル、共同住宅が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南30.5m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

野村国世氏による調査レポート

不動産鑑定士野村国世
価格339,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因阪神尼崎駅から徒歩圏の商業地域であり、地価水準は強含みである。
地域要因の将来予測中高層事務所ビル、共同住宅が建ち並ぶ商業地域であり、今後とも現状のまま推移するものと予測する。地価水準は周辺商業地の地価に随伴して強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね阪神間一帯に存する商業地域、並びに、路線商業地域である。需要者の中心は、自己使用の中小事業者、若しくは機関投資家等である。当該地域は幹線道沿いにあり商業繁華性が認められるものの、一部住居系への移行も認められる状況にある。なお、取引自体が少なく、取引される価格は画地規模によりまちまちであり、需要の中心である価格帯を見い出すことが出来なかった。
一般的要因尼崎市の商業地域は、消費動向に不透明感はあるものの、総じて、横ばいないし強含みである。

横野忠敏氏による調査レポート

不動産鑑定士横野忠敏
価格340,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因景気回復傾向や住宅地価格の下支え効果の影響を受け、需要は堅調に推移しており、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中高層の事務所ビルや共同住宅が建ち並ぶ商業地域で、当面現況の商的環境を維持するものと予測する。景気回復傾向や住宅地価格の下支え効果等の影響を受け、地価は上昇傾向を持続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は尼崎市及び阪神間の商業地域である。需要者の中心は当該圏域内の中小事業者や投資家等と認められる。対象標準地は国道沿いの比較的高度利用が進展した地域に存する。景気の回復傾向や住宅地価格の下支え効果等の影響を受け、地価は上昇傾向を持続している。なお、取引される価格帯や面積は様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因旧来からの商店街に衰退傾向が見られるが、住宅地価格の下支え効果により、阪急沿線を中心に地価は横這い乃至上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7216797
北緯 135度4150597

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県尼崎市神田中通４丁目１１０番及び１１１番兵庫県尼崎市杭瀬本町１丁目１０５番５兵庫県尼崎市神田北通６丁目１６７番３兵庫県尼崎市梶ケ島７２番２兵庫県尼崎市東難波町２丁目８９番兵庫県尼崎市竹谷町３丁目１３０番２兵庫県尼崎市猪名寺２丁目２６番１４外兵庫県尼崎市金樂寺町２丁目７９番兵庫県尼崎市昭和通２丁目８３番１３兵庫県尼崎市東難波町３丁目１２４番外兵庫県尼崎市金楽寺町２丁目３０６番

参考：近隣駅の地価相場

立花駅(地価相場 172,000円/㎡)出屋敷駅(地価相場 165,000円/㎡)尼崎駅(地価相場 135,000円/㎡)尼崎センタープール前駅(地価相場 169,000円/㎡)武庫之荘駅(地価相場 203,000円/㎡)塚口駅(地価相場 202,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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