兵庫県尼崎市西本町１丁目２８番２(尼崎駅・大物駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


165,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市西本町１丁目２８番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を165,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市西本町１丁目２８番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市西本町１丁目２８番２
住居表示 
価格165,000円/㎡
交通施設、距離阪神尼崎、450m
地積71㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況西5.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

澤田良一氏による調査レポート

不動産鑑定士澤田良一
価格165,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来の住宅地域であるため、当該地域内に地縁性をもつ居住者等による地元需要に限定される傾向にあり、地価は弱含み。
地域要因の将来予測当該地域は戸建住宅を主とする既成住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。最寄り駅から近いが国道43号にも近いため需要は低調で、地価は下落傾向を示すものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪神本線沿線で、概ね尼崎市南部の住宅地域。需要者は当該地域に地縁性を有する者及び周辺居住者が中心となっている。大量の宅地供給は見られないが、国道直背後の住環境が劣る地域であることもあり、需要は弱含み。土地は100㎡未満で1，000∼1，500万円程度、新築の戸建物件は3，000万円以下が取引の中心となっている。
一般的要因尼崎市においては、人口は微減傾向にあり、市内経済は食料品等の物価上昇に伴う消費マインドの鈍化など、緩慢な動きで推移している。

廣嶋琢也氏による調査レポート

不動産鑑定士廣嶋琢也
価格165,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因やや選好性の低いエリアにあり、②のプラスの影響を受けつつも、①のマイナスの影響を受けて地価は若干の下落傾向にある。
地域要因の将来予測小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として均衡の状態にあり、今後とも同様の環境を維持していくものと予測する。比較的利便性の高いエリアにあるが、住環境面でやや劣り、地価は若干の下落傾向にある。
市場の特性同一需給圏は尼崎市内の阪神本線沿線の中小規模一般住宅地域である。需要者は主に団塊ジュニアの内やや所得水準の低い同市賃貸住宅居住者等が中心である。近隣地域は駅徒歩圏内にあるが、住環境面でやや劣り、全般的な選好性は低いエリアにある。総額水準が低位の物件が多く、前記需要者による底堅い需要があるものの、地価は若干の下落傾向となっている。中古住宅で1500万円前後、新築建売で2500万円∼3000万円程度が需要の中心である。
一般的要因①環境・生活利便性重視の物件選別②団塊ジュニア層の住宅取得需要③団塊世代の住替え需要④資産家層のプラスの資産効果等。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7151081
北緯 135度4162557

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県尼崎市東灘波町５丁目３４４番兵庫県尼崎市杭瀬本町１丁目１０５番５兵庫県尼崎市神田北通６丁目１６７番３兵庫県尼崎市梶ケ島７２番２兵庫県尼崎市久々知西町２丁目１３３番兵庫県尼崎市北初島町１６番９兵庫県尼崎市東本町２丁目１０７番兵庫県尼崎市昭和通２丁目８３番１３兵庫県尼崎市武庫町１丁目１３番兵庫県尼崎市北初島町１６番９

参考：近隣駅の地価相場

尼崎駅(地価相場 135,000円/㎡)大物駅(地価相場 133,000円/㎡)出屋敷駅(地価相場 165,000円/㎡)尼崎センタープール前駅(地価相場 169,000円/㎡)出来島駅(地価相場 146,000円/㎡)杭瀬駅(地価相場 167,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード