兵庫県尼崎市西長洲町３丁目１３番外(尼崎駅・大物駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
107,000円
2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市西長洲町３丁目１３番外(兵庫県尼崎市西長洲町３−１−７７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を107,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県尼崎市西長洲町３丁目１３番外 |
| 住居表示 | 西長洲町３−１−７７ |
| 価格 | 107,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 阪神尼崎、1,300m |
| 地積 | 3,103㎡ |
| 形状 | 不整形(1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑) |
| 利用現況 | 工場 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模の工場が多い市道沿いの工業地域 |
| 前面道路の状況 | 北15.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
長宗巧氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 長宗巧 |
|---|---|
| 価格 | 107,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 工場敷地の一部をコンビニ敷地や宅配の集配施設等に、利用の変化の兆しが表れている。価格は、概ね横這いから微増程度である。 |
| 地域要因の将来予測 | 中小規模の工場を主体とする内陸型工業地域である。利用状況については、工場地から住宅地への移行需要の兆しはあるが、今しばらく、現状を維持するものと予測する。地価は強含みの横這いで推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、阪神間を中心とする兵庫県南部の工業地域である。需要者の中心は、自社工場の取得を目的とする製造業を営む法人事業者である。いわゆるアベノミクス効果により景気浮揚への動きが見られる中、立地条件の良い物流施設用地を除き、工場用地の需要は製造拠点集約化の影響もあり回復には至っていない。なお、地価水準は概ね横這いで推移しているものと思料される。取引の中心となる価格帯は取引される土地の画地規模が異なるため見出し難い。 |
| 一般的要因 | 阪神間の地価上昇をうけ、当尼崎市に一部に及んでいる。取引は、個人から不動産業者が購入するケースが多い。 |
小塩敦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小塩敦 |
|---|---|
| 価格 | 107,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 内陸型の工業地域で交通利便性が良好である。地域要因に大きな変動はなく、地価は横這いから上昇へ転じている。 |
| 地域要因の将来予測 | 工場等が建ち並ぶ内陸型の工業地域である。地域要因に大きな変動は見受けられないが、地価水準は、横這いから上昇へ転じている。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、阪神間を中心とした兵庫県南部の工業地域全般と判定した。需要者の中心は、自用目的の事業者である。内陸型工場地で物流施設程の需要はないが、津波リスクを恐れ、内陸部へ移転する工場等の需要が期待できる。また、流通業務用地を中心とした不動産価格の回復傾向により、立地条件の良好な工業地については、地価の下げ止まり感が認められる。市場の中心価格帯は、画地規模により総額にばらつきがあり、把握することは困難である。 |
| 一般的要因 | 尼崎市の人口は減少傾向にあり、下落幅は、県全体よりも大きい。また、高齢化率も着実に高まっており、県全体よりも増加率は高い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7275209 北緯 135度4188911 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
尼崎駅(地価相場 135,000円/㎡)大物駅(地価相場 133,000円/㎡)尼崎駅(地価相場 167,000円/㎡)杭瀬駅(地価相場 167,000円/㎡)出屋敷駅(地価相場 165,000円/㎡)出来島駅(地価相場 146,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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