兵庫県神戸市兵庫区浜山通２丁目２番２(和田岬駅・御崎公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


161,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市兵庫区浜山通２丁目２番２(兵庫県神戸市兵庫区浜山通２−２−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を161,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市兵庫区浜山通２丁目２番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市兵庫区浜山通２丁目２番２
住居表示浜山通２−２−９
価格161,000円/㎡
交通施設、距離地下鉄和田岬、480m
地積146㎡
形状台形(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する既成の住宅地域
前面道路の状況西6.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

上田節夫氏による調査レポート

不動産鑑定士上田節夫
価格161,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因兵庫区の人口は5年前より減少しているが、前年比では減少率に鈍化が見られる。イオンモール神戸南が着工し、まちづくりに変化が見られる。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅、アパートなどが見られる既成の住宅地域であり、今後とも概ね現況を維持するものと予測される。周辺地域での都市基盤整備が進み、住環境は熟成しつつあり、地価は強含みで推移している。
市場の特性同一需給圏は神戸市兵庫区南部市街地に存する混在住宅地域である。主たる需要者は神戸市内の居住者が大半であり、地縁的選好性も強いが、近年は周辺の都市基盤整備の進捗により新規需要も高まっている。また区内の住宅地としては割安感があり、需給は概ね安定的に推移している。土地で2，300万円∼2，600万円程度の物件が取引の中心価格帯となる。
一般的要因金融の緩和と税制の影響から、建築着工はおおむね堅調。消費者物価はほぼ横ばいで、上昇基調にない。

田中浩氏による調査レポート

不動産鑑定士田中浩
価格161,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅やアパートが混在する浜手の住宅地域で、周辺では都市基盤整備が進んでおり、需要は比較的堅調である。
地域要因の将来予測一般住宅、アパート等が混在する既成の住宅地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。なお、周辺では都市基盤整備が進んでおり、地価は緩やかな上昇基調で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR山陽本線及び市営地下鉄海岸線等の各沿線で、概ね神戸市兵庫区・長田区の南部市街地に位置する住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者等が多く、圏外からの転入者は少ない。一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域で、周辺における都市基盤整備の進捗等により利便性が向上しており、需要は堅調に推移している。土地は、標準地と同規模であれば2000万円台半ばが中心的価格帯となっている。
一般的要因景気は緩やかな回復が続くことが期待されるが、海外主要国の政権交代等により、先行きはやや不透明である。なお、兵庫区の人口は減少傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6566608
北緯 135度1715359

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

和田岬駅(地価相場 168,000円/㎡)御崎公園駅(地価相場 175,500円/㎡)中央市場前駅(地価相場 184,000円/㎡)苅藻駅(地価相場 177,500円/㎡)兵庫駅(地価相場 179,000円/㎡)大開駅(地価相場 175,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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