地域要因

市中心部の高級住宅地で一定の需要があるが近年はマンション供給も散見される。利便性も良く、値頃感から地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化は予想されず、香川県における高級住宅地域としての地位を維持していくと思料される。一定の底堅い需要は見込まれる地域であるが、旧県立中央病院の跡地利用については注視が必要である。

価格決定の理由

収益価格は賃貸建物想定についての画地形状による制約が大きく、また自己使用目的の取引が中心であることから信頼性に劣る。比準価格は市場取引に基づいた実証的な価格であり、番町地区に存する規範性を有する事例から試算し得た。従って信頼性の高い比準価格を中心に収益価格を比較考量し、周辺の公示価格等との検討や近時の市場動向も勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。画地配置等にやや雑然とした感があり、取引も少ないが、交通利便性は比較的良好で、需要、地価共に回復傾向で推移。

地域要因の将来予測

近郊の熟成した住宅地域として、今後も同様の住環境を維持すると予測する。連続性・配置等の街路条件、環境条件はやや劣るが、新設の文教施設等にも近く交通利便性等が優り、地価は回復傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

自己使用目的での取引が主な中、需給動向を反映した信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、近隣地域内には賃貸物件も存するが、規模が小さい物件については特に、事業収支に見合う適正賃料を収受し得ない地域的特性等もあり、収益価格は低位に求められた。よって、主たる需要者が重視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性のより高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域の要因集積度に注目すべき変化はなく、その相対的地位についても比較的安定した状態で推移しているものと判定される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格については、地域の賃貸市場の現状（用途の多様性を有するため、標準的賃料水準の把握が困難）を前提とした場合、その試算精度に係る相対的劣位性を指摘できる。他方で比準価格は属する地域の不動産市場の実態を反映した客観的規範性を高いレベルで具備するものと判定される。従って本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討及び属する地域の現状及び将来動向等を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

格別の変動はないが良好な住環境を維持しており、数少ない優良物件に対する需要は堅調である。

地域要因の将来予測

中心部に近接したステイタスを有する優良住宅地域としてほぼ熟成しており、今後も現在の居住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は現実に発生した取引の経済事象を価格判定の基礎とした価格であり信頼性は高い。収益価格は近隣地域が居住環境を重視し自用目的の取引を中心とする優良住宅地域であること等から、経済価値に即応した賃料が収受され難いため低位に求められた。従って、市場性を反映した価格としてより説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部の南部近郊の住宅地として成熟しており地域要因に変動は見られないが、周辺における地価上昇の影響に注視する必要がある。

地域要因の将来予測

市中心部に近い利便性の高い混在住宅地として成熟しており、当面は現状の住環境を維持すると予測。周辺の地域では最近、地価上昇の動きがあり、その動向について今後注視する必要がある。

価格決定の理由

最寄り駅からの接近性に優れた混在地域で、アパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に求められた。結果としては、自己利用目的での取引価格により地価水準が形成される事が多いので、市場動向を反映した比準価格を採用して、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した路線商業地域で地域要因に格別の変動はないが、新規路線への店舗の出店が進んでおり、当エリアの競争力はやや低下傾向にある。

地域要因の将来予測

熟成した路線商業地域で、地域要因に格別の変動はないが、広域的道路整備による商業適地供給増の影響もあり、当地域の地価はやや弱含みで推移するものと予測。

価格決定の理由

当市郊外の土地区画整理等に伴う広域的道路整備の影響により商業適地の供給が増加していることもあり、賃貸需要が低調で経済価値に即応する適正な賃料を収受し得ず、収益価格は低位となった。比準価格は代替・競争関係の比較的強い郊外路線商業地域に所在する事例より求めたもので市場性を反映した妥当な価格である。よって、本件にあっては比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との価格検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

比較的利便性の良い住宅地域で、中古住宅の需要は底堅く、区画整理地区等の代替関係にある地域の開発動向の影響を受け、地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

高松市南部郊外の住宅地域として今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。中古住宅の需要が根強く、隣接する区画整理地区等の影響を受け、価格は横ばい傾向であるが、上昇に転じる可能性もある。

価格決定の理由

アパート等も混在しているものの、築年の古い収益物件が多く、賃料水準が低い他、自己使用目的の取引が支配的であるため、収益価格は低位に求められた。一方比準価格は類似性の高い事例から試算され、現実の市場動向、市場の特性を反映し、規範性は高いと判断される。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

競争の関係にある新興商業地域の充実による影響や、他の諸要因の複合的作用により、土地需要及び地価水準は軟調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は、地域の賃貸市場の現状（自己使用が中心的利用形態であり、地域の賃料水準判断に係る客観的指標となり得るテナント数が少ない）等に鑑み、その相対的試算精度はやや劣るものと判断される。他方で比準価格は属する地域の不動産市場の実態を反映した客観的規範性を高いレベルで具備するものと判定される。従って本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、地域の現状及び将来の動向にも留意の上、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住環境に格別変化はないが、良好な住環境を有する住宅地域として、需要は底堅い。

地域要因の将来予測

市街地近郊の環境良好な住宅地域で、かつ、人気の学校区にあり、当分の間は底堅い需要が見込まれるものと予測。

価格決定の理由

収益価格は標準地の画地規模が小さく賃貸用物件にはやや不向きであること、居住性・快適性が重視される地域であること等により信頼性は劣っている。比準価格は市場取引に基づいた実証的な価格であり、試算においては近隣・近傍もしくは価格の索連性の強い地域に所在する事例を採用し試算した。本件にあっては比準価格を重視し収益価格を比較考量し、周辺の公示地・県基準地との価格均衡を考慮し、市場動向等も勘案して鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はないが、周辺住宅地の地価上昇に伴う期待感から地価は底値を確認する水準にある。

地域要因の将来予測

既存の商業地域で格別の変動要因はなく郊外大型店との競争等により相対的地位は低下するが、周辺住宅地域の地価上昇に伴う期待感から地価は底値を確認している。

価格決定の理由

比準価格は現実に生じた取引の経済事象を価格判定の基礎とした価格であり信頼性は高い。収益価格は近隣地域が自用目的の取引を中心とし、かつ空き店舗等も見られることから、経済価値に即応した賃貸市場が形成され難いため低位に求められた。従って、市場性を反映した価格としてより説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小学校から遠いが駅には近く値頃感も有り需要は底堅い。新規分譲地に需要が移り、相対的に地価は弱含み。

地域要因の将来予測

JR駅に近い成熟した住宅地域。旧調整区域の宅地分譲地の増加により、古い既成住宅地域の需要は相対的に低下しており、今後も地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

1低専に存する戸建住宅地域で、自己使用目的の取引が主で、賃貸市場は成立しておらず、収益価格を求めることができなかった。一方、比準価格は、標準地と類似した戸建分譲地の事例を多数採用し、求められた比準価格は規範性が高い。採用した手法は1手法であるが、自己使用目的での取引により価格水準が形成されているので、市場動向を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域の状況に変化はないが、競合関係にある周辺エリアで比較的安価な住宅地供給が続いており、当エリアでの宅地需給ともに低調である。

地域要因の将来予測

戸建住宅団地として成熟しており、今後も閑静な住環境を維持するものと思料するが、地価は旧調区の新規分譲地等との競合からやや弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

1低専で戸建住宅が主の郊外の住宅地域であり、アパート等の収益物件は少なく賃貸市場が未成熟のため収益価格は求められなかった。快適性を重視する郊外の住宅地域であり、自己使用目的で取引されることが一般的なエリアであるので市場性を反映した比準価格を採用することとし、代表標準地との検討を踏まえた結果、比準価格の妥当性が検証されたので、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。