地域要因

既成住宅地域であり地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

概ね現在の要因が維持されるものと予測する。

価格決定の理由

以上の通り試算価格が求められた。比準価格は複数の取引事例から導かれており信頼性が高い。積算価格・収益価格はそれぞれ後述の理由により求められなかった。しかし現実の市場においても取引事例比較法と同様の考え方のみで取引価格が決定されているものと判断する。そこで本件では、代表標準地との検討、広域的な市場の動向を踏まえ比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に変動はなく、地価は緩やかな下落傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域として熟成しており、概ね現状の利用にて推移するものと予測する。地価は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一低専の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的での取引が中心であるため、戸建ての賃貸市場がなく、収益還元法の適用を断念した。取引事例比較法の適用においては、規範性の高い事例を中心に信頼性のある比準価格が試算された。したがって市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外の既成住宅地域であり、特段の変動要因はない。最寄駅からは距離があり利便性に劣る。当該地域の地価は緩やかな下落傾向である。

地域要因の将来予測

近隣地域は中規模一般住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地域要因に特段の変動は見受けられず、地価水準は当面、緩やかな下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、自己使用目的が中心であり、共同住宅、戸建住宅ともに賃貸市場がないと判断されることから収益還元法の適用は断念した。一方、自用目的の取引が主である同一需給圏内の類似地域等において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。したがって、市場性を反映した比準価格を規範性のある価格と認め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

開発から年月をへて熟成した住宅団地であり、価格の形成に影響を与えるような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

郊外の周辺環境が良好な住宅団地内の住宅地域であり、今後もほぼ現状で推移すると認められる。地価動向は最寄駅から距離を有し、生活利便性にやや劣ることから需要は弱く、暫くは弱含みが続くと予測する。

価格決定の理由

自用の戸建住宅が中心の住宅地域である。賃貸物件としては、転勤等の事情による短期の賃貸借がまれに見られる程度で、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法は適用しなかった。本件では、市場性を反映し、規範性に優る比準価格を標準に、代表標準地との均衡性にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成住宅地域であり地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

概ね現在の要因が維持されるものと予測する。

価格決定の理由

以上の通り試算価格が求められた。比準価格は複数の取引事例から導かれており信頼性が高い。積算価格・収益価格はそれぞれ後述の理由により求められなかった。しかし現実の土地市場においても取引事例比較法と同様の考え方のみで取引価格が決定されているものと判断する。そこで本件では、代表標準地との検討、広域的な市場の動向を踏まえ比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般住宅の建ち並ぶ閑静な住宅地域である。居住環境は概ね良好であるものの、最寄駅から徒歩圏外であることもあり、地価は依然下落傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中規模の一般住宅が多い区画整然とした閑静な住宅地域で、特に重要な変動要因はなく、当面現状を維持しつつ推移していくものと予測される。地価水準は弱含みで、やや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ地域であり、戸建住宅の賃貸市場が形成されておらず、収益還元法の適用は断念した。主な需要者層は自らの居住目的の個人等が中心で、代替不動産との比較の観点が価格形成において重視される傾向にある。よって、市場の取引の実態、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を与える地域要因の変動は特に存しない。

地域要因の将来予測

農家・一般住宅の混在する住宅地域として成熟しており、今後も現況土地利用に準じて推移していくものと予想される。地価は、景気動向・地域特性等を反映し、微減傾向で推移するものと予想される。

価格決定の理由

自用の戸建住宅を中心とする地域であり、自己利用目的を中心とする取引が大半である。本件において求めた価格は比準価格のみであるが、当該価格は実証的な価格であり、上記性格を有する当該地域における価格形成過程とも適合的な価格である。よって本件では、比準価格を標準として鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅からも徒歩圏の路線商業地域で、地域に特段の変動要因はない。需要は弱く、取引も少ないが地価は下限感もあり、概ね横ばい傾向。

地域要因の将来予測

近隣地域は、沿道サービス型店舗が存する路線商業地域で、今後も現状の商業性を維持するものと予測する。地域要因に特段の変動は見られず、地価水準は当面、概ね横ばいにて推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域は飲食・物販店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域である。自用目的での取引が中心で、賃貸市場は未成熟であり収益価格は低位に試算された。また、駐車場配置状況等により賃料水準も様々で規範性の高い賃貸事例の収集が困難であった。一方、比準価格は信頼性のある取引事例を多数収集選択し試算した。したがって、比準価格を標準とし収益価格は参考に留め、周辺標準地及び基準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動はなく、地価は緩やかな下落傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅、工場等が混在する住宅地域として熟成しており、概ね現状の利用にて推移するものと予測する。地価は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺には共同住宅もみられるが、賃貸市場は未成熟であり、採算性に見合う賃料水準が得られないため収益価格は低位に試算された。取引事例比較法の適用においては、規範性の高い事例を中心に信頼性のある比準価格が試算された。したがって市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅に近い住宅地域であるが、地域要因に特段の変化はない。地価はほぼ横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、大きな地域要因の変動は認められず、今後とも現状のまま推移するものと予測する。地価水準は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は1低専の戸建住宅地域であり、転勤等のケースで稀に賃貸に供される場合もみられるが、戸建住宅の賃貸市場は形成されていないため、収益価格は試算しなかった。よって、自己使用目的の取引事例を資料とした比準価格を標準とし、代表標準地価格との比較検討、現下の不動産市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅の建ち並ぶ住宅地域で居住環境は概ね良好であるものの、最寄駅から徒歩圏外であることもあり、地価は依然下落傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中規模の一般住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、特に重要な変動要因は見受けられず、当面現状を維持しつつ推移していくものと予測される。地価水準は弱含みで、やや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅を中心とする住宅地域で賃貸市場が未成熟なこと及び対象標準地の敷地条件等から収益還元法の適用は断念した。主な需要者層は自らの居住目的の個人等が中心で、代替不動産との比較の観点が価格形成において重視される傾向にある。よって、市場の取引の実態、市場性を反映した比準価格を採用し、周辺の標準地及び基準地の価格動向等の検討を踏まえ、適正と判断される鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅、日常利便施設等へは、おおむね徒歩圏内にあり、地価は横ばい傾向を示す。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例比較法は、特に信頼性が高い4事例を中心に比準価格を決定したことから、説得力が高い。一方、収益還元法は、対象標準地地域に戸建住宅の賃貸市場がないと判断されるため、非適用とした。以上から、本件標準地が戸建住宅地につき、比準価格を重視し、さらに前年標準地価格及び前年代表標準地価格との検討をも踏まえて、本件標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動は認められず、今後も現況同様の地域状況にて推移するものと予測する。快速停車駅徒歩圏の良好な交通アクセス等を背景に底堅い需要が認められ、地価水準は概ね横這いでの推移を示している。

価格決定の理由

本件では戸建住宅の賃貸市場がないと判断されることから収益還元法は適用せず、比準価格のみの試算となっているが、同価格は類似の住宅地域に存する取引事例より適正に補修正を行って求められたもので、市場性に立脚した実証的な試算価格と位置付けられる。以上より、本件では比準価格を中心に、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。