地域要因

住環境と品等に優れた住宅地域であり、好調な需給関係から地価は上昇基調が続いている。

地域要因の将来予測

高台の住環境に優れた住宅地域であり、居住選好性は高い。売り希望物件の少ない地域であり、不動産市況に大きな変動がなければ、今後も好調な需給バランスを反映して地価は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は高台の住環境に優れた住宅地域であり、戸建住宅が区画整然と建ち並ぶほかは賃貸アパート等の収益物件は存在しない地域である。自己使用目的の取引が一般的であり、賃貸需要や供給が見い出せず賃貸市場が成立していないので、収益価格は試算せず、取引市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

特急停車駅徒歩圏、高台に存する住宅地域で、住環境は良好である。熟成しており、取引自体は少ない。強い需要に支えられて価格は上昇基調で推移。

地域要因の将来予測

良好な環境の住宅地域で、地価水準も底打ちから強含みに転じている。当地域西方に新規開発が続いており、供給圧力は強い。しかし駅への接近性と高台という強みから引き続き需要は堅調と予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の収益物件は少なく、共同住宅を想定するのは現実性を欠くため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的の戸建住宅等の取引が中心となっており、取引価格の水準を指標に価格を決定するのが一般的である。よって代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近い商業地域であるが、近隣地域の商業基盤は衰退し、閉鎖店舗も多い。住宅系地域への移行傾向がみられる。

地域要因の将来予測

駅に近い優位性を持つが、構造的要因から商業地域としての機能を失いつつあり、住宅地への移行傾向がみられる。マンション用地の潜在需要も含め、この傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

駅に近い国道沿線地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格の水準は低位に求められた。賃貸経営を目的とした土地取引はほとんど見ることはできず、地価水準の形成は自己利用を前提としたものである。よって市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留めて鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との均衡は得られていると判断する。

地域要因

周辺大規模団地と競争力で劣り、需要はやや弱いものの、駅に近く下落率は縮小。

地域要因の将来予測

駅に近い戸建住宅を主体とする住宅地域であり、安定した利用状況にあり、現状のまま推移するものと予想される。地価は若干の弱含み程度で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域内に賃貸住宅が存在せず、賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから、戸建住宅等による自己使用目的での取引が中心となっており、取引水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

農家集落を形成し従来から外部からの流入はほとんどなく住民の高齢化もあり需要は低く地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

農家住宅が多く外部からの流入はほとんどなく地域要因の特段の変化はないため現状を維持するものと予測する。土地需要は弱含みであり地価は下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域内に存する旧来からの農家集落地域で共同住宅が周辺に存在せず賃貸物件を想定することが非現実的であるため収益価格の試算は行わない。自己使用目的が取引の中心で、取引価格の水準を指標として価格が形成されることが一般的であることから、本件では比準価格を重視して、代表標準地との検討を踏まえて上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

居住環境に恵まれた住宅団地内にあり、比較的安定した需給動向にある。

地域要因の将来予測

居住環境や生活利便性に優れた大規模住宅団地として需要は安定している。新興住宅団地との競合はあるが、底堅い潜在的需要を背景に、地価はおおむね安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は戸建住宅が建ち並ぶ第1種低層住居専用地域内にあって、経済合理的な賃貸住宅の経営は困難と判断される。このため、収益価格の試算は見送った。自己使用目的での取引が中心で、取引価格の水準を指標とした価格の決定が通常である。よって、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地中心部に近い既成住宅地域で、地域内に大きな変動要因はない。地縁を有する個人の需要が多いものと思料され需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

地域内で再開発等の変動要因は認められず、概ね現状での推移が見込まれる。街路形態がやや悪い既成住宅地域であり、小規模の画地が多い。主たる需要者も地縁のある者が中心であり競争力はやや弱い。

価格決定の理由

標準地は敷地規模が小さく、共同住宅を想定することは非現実的であるため、収益価格は試算しない。近隣地域は自己居住目的での取引が大部分であり、居住の快適性が重視される住宅地域であることから、類似地域における自己使用目的の住宅地の取引事例より求めた比準価格の規範性は高い。よって、類似性の高い取引事例より求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

沿道商業地域では新設店舗との顧客獲得競争が激しくなっている。桑名中心商業地の繁華性に変化はないが、周辺の在来商業地は衰退傾向にある。

地域要因の将来予測

沿道地域の店舗種類や規模などは変化するものの、近い将来の大幅な地域変化は予測されない。地域の土地購入需要は借地需要と比べて弱い傾向は今後とも続くと予測する。

価格決定の理由

土地を取得して収益向け建物を建築する事業者は少なく、賃貸目的の店舗はほとんどが土地コストを重視する必要のない在来地主の節税目的を兼ねた建築であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。試算価格を調整するに、需要者が着目する比準価格を重視し、収益価格は参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地としての競争力はやや劣る地域であり、土地利用の状態に大きな変化はない。

地域要因の将来予測

市内西部の住宅地に需要が集まっていることもあり、東部にある当地域内の農地において宅地化が大きく進捗する可能性は小さい。当面の間、おおむね現行どおり推移していくと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅のほか農地も残る地域で、自己使用目的の取引が主体である。賃貸市場は未成熟であり、このため収益価格の試算は行わなかった。取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧道沿いの既成住宅地域で、災害リスクがあるため需要は弱含みで、地価は依然として下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

旧道沿いの既成住宅地域として熟成しているが、沿岸部等は災害リスクから需要は弱く、地価は依然として下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域等に賃貸住宅がみられず、貸家需要が想定できないため、収益価格は試算しない。近隣地域は旧道沿いの既成住宅地域で自用目的での取引が主であり、快適性が重視される地域である。また、本件では取引時点が新しく代替性の認められる事例から規範性の高い比準価格が求められた。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

工場立地条件が劣る事から交通利便性を活かした工場地域として推移すると予測される。

地域要因の将来予測

中小規模の工場等が立地する工業地域であるが、周辺の工場跡地が開発され住宅地に転用されるなど土地利用の変化が見られる。当地域への工場の需要は減少傾向にあり地価水準は下落で推移するものと予測する。

価格決定の理由

貸工場や貸倉庫はみられず、賃貸市場が未発達であるため収益価格は求めなかった。比準価格は、市街地内の工業地より収集した類似性のある取引事例より求められており、市場の特性を反映した信頼性ある価格である。以上より、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、代表標準地との均衡性は妥当な範囲にある。

地域要因

国道沿いの路線商業地域で、大型商業施設等への顧客の流出もあり、需要はやや弱い。地域内に大きな変動は認められない。

地域要因の将来予測

国道沿いの路線商業地域で、大型商業施設等への顧客の流出もあり、需要はやや弱い。国道258号との交差点に近いが立体交差のため通過交通が多い。需要はやや弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

類似地域における取引価格水準を重視して価格が形成される地域であるため、近時の取引市場動向を反映する比準価格の相対的信頼性は高い。低層店舗の一棟貸しを想定して収益価格を試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。よって、収益価格は参考とし、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地との均衡は概ね得ていると判断した。

地域要因

近隣地域は駅前の既成商業地域で、顕著な変動要因はない。郊外型大型店への客足流出により、需要は低迷し、地価は下落傾向で推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

市街地郊外の多度駅前の既成商業地域で、自用目的の取引が主であり、賃貸用の店舗兼住宅としての取引は十分に成熟していないため収益価格は低位に求められた。比準価格は、規範性の高い事例を基に査定しており、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東日本大震災以降は浸水リスクから地元居住者に需要が限定される傾向があり、需要減退が継続している状況である。

地域要因の将来予測

地域内に特段の変動要因はみられず、今後とも現状を維持するものと予測する。浸水リスク等により住宅地需要は依然として減退しており、地価は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

周辺では賃貸住宅がみられず、貸家需要が想定できないため、収益価格は試算しない。また、自用目的の取引が支配的で、快適性が重視される地域である。さらに、桑名市長島町に存する事例から規範性の高い比準価格が求められた。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部や利便施設に近い既成住宅地域であり、良好な住環境から需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

中心市街地内にある利便性の高い住宅地域として需要は堅調であり、今後も地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅用に開発された住宅団地である。居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が大半であり、賃貸需要が乏しく賃貸市場が成熟していないので、収益価格は試算しない。よって、周辺の取引価格を指標に価格水準が形成されることが一般的であるので、市場性を反映した実証的な価格である比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。