地域要因

駅から概ね徒歩圏に位置する、居住環境良好な住宅地であり、需要は高く、地価は上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

当地域は、駅から徒歩圏に位置する、低層一般住宅、共同住宅等が見られる地域であり、住宅地として熟成しているため、当面現状のまま推移するものと思われる。地価は上昇傾向にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

間口が狭く、賃貸借建物の想定が困難なため、収益価格の試算は断念した。よって、比準価格のみの試算となったが、市場の実態を十分に反映した客観的説得性を有する価格であると思われる。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域は一般住宅の中に事業所等も見られる住宅地域である。価格形成要因に影響を及ぼす大きな地域要因の変動はない状況である。

地域要因の将来予測

混在住宅地であるが中心は戸建住宅地としての利用である。特別な変動要因はなく、今後も安定的に現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

採用した取引事例は類似地域における信頼性の高い事例である。また需要者の中心は個人であり、近隣地域は自用目的での取引が支配的である。投資目的の賃貸物件はあまり見られない。また、標準地は画地規模が小さく、経済合理的な賃貸用建物を想定することが困難であるため、収益価格は試算しなかった。従って比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに最近の不動産市場の動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に大きな変動要因はないが、居住環境の良好な地域の地価は上昇している。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、当面は現状維持で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

市場においては自用目的での取引が中心であり、比準価格は規範性が高い信頼性のある価格である。一方、収益価格については、対象標準地について経済合理性のある賃貸物件の経営が困難だったため、試算していない。よって、比準価格を採用して、さらに、昨今の経済情勢及び不動産市場の動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、当該価格は単価と総額の関連の適否についての検討結果からも妥当なものと判断した。

地域要因

周辺地域は名古屋市に近接する住宅地域である。価格形成要因に影響を及ぼす大きな地域要因の変動はない状況である。

地域要因の将来予測

名古屋市に近接する利便性の良い住宅地域として熟成しており、特別な変動要因はなく、今後も安定的に現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

採用した取引事例は類似地域における信頼性の高い事例である。また需要者の中心は個人であり、近隣地域は自用目的での取引が主である。投資目的の賃貸物件はあまり見られない。また、標準地は画地規模が小さく、経済合理的な賃貸用建物を想定することが困難であるため、収益価格は試算しなかった。従って比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに最近の不動産市場の動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅からやや距離を有するが、居住環境良好な住宅地であり、需要は高く、地価は上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅の中に共同住宅等も見られる地域であるが、事業採算性の観点から、十分に収益の見込める賃貸借建物の想定が困難なため、収益価格の試算は断念した。よって、比準価格のみの試算となったが、市場の実態を十分に反映した客観的説得性を有する価格であると思われる。以上より、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域事情及び需給動向に特段の変動要因は無く、一般的要因の影響下で地価は安定的に推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建主体の住宅地域であり、収益還元法は非適用とした。取引事例比較法を適用したが、対象標準地周辺の規範性のある実際の取引事例を採用しており、試算価格の信頼性は高い。周辺地域の土地取引は最終需要者の自用目的が主であり、収益性の価格影響度は低く、比準価格の信頼性は高いと判断する。また代表標準地からの規準価格との均衡も得ており、最近の経済情勢を考慮のうえ比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

藤が丘駅から徒歩圏に位置し、居住環境も良好であることから、人気があり、需要が高く、地価は上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

当地域は、駅から徒歩圏に位置する、低層一般住宅、共同住宅等が見られる地域であり、住宅地として熟成しているため、当面現状のまま推移するものと思われる。地価は上昇傾向にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺に市中心部への通勤者向けを中心とする共同住宅等も見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

準幹線沿い商業地域であるが、新規の出店等は少なく土地利用に大きな影響を与えうる特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は名東区内の準幹線道路沿い商業地の取引事例をやや広範囲に採用して試算したが、商業用地の実態を反映している。収益価格は、店舗兼共同住宅経営を想定して試算したが、比準価格と比べ極めて低位に試算された。本件対象地域は事業用、居住用ともに自己使用目的の土地が比較的多いことから、本件では市場実態を反映する比準価格を基本として、収益価格を参酌し、標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏内の一般住宅を中心とする熟成した住宅地域であり、生活利便性が高いため、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

住宅地域として既に熟成しており、地域要因に影響を与える特段の変動要因も見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自己利用目的の戸建住宅の取引が中心である。一方、画地条件による制約から共同住宅の合理的な賃貸経営は難しく収益還元法は適用できなかった。また、周辺地域には賃貸マンション等も見られるが、収益投資目的の土地取引は極めて少ない。よって、名東区中央部の取引事例より求めた市場実勢を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討並びに単価と総額との関係等を総合勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一社駅徒歩圏の利便性良好な住宅地である。その他特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、近隣地域周辺には賃貸物件も見られるが、それらは遊休地の有効活用を主目的とした利用である。市場の中心は自用を目的とする取引であり、収益価格は相対的に低位に求められた。よって、実証的価格である比準価格を重視し、収益価格を参酌して、更に代表標準地価格との検討を踏まえ、昨今の経済情勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

自然的条件が河川に近い平坦地であるが、建ぺい率、容積率が緩く地価も割安なため建売業者やパワービルダーの需要が強く地価が上昇した。

地域要因の将来予測

近隣地域は熟成した住宅地域であり、地域要因に影響を与える特別の変動要因は見受けられず、今後も用途が混在する住宅地域として推移していくものと予測される。

価格決定の理由

周辺には賃貸マンション等も混在しているが取引は自己利用目的が中心である。対象標準地の規模では経済合理性に見合った収益用建物を想定することは困難であり収益価格は試算しない。比準価格は査定価格間でやや開差を生じているが、土地と建物との価格配分や取引に伴う事情が起因している。比準価格は中庸を得た事例を重視して決定され信頼性が高く、代表標準地からの規準価格とも均衡を得ており比準価格を採用して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地下鉄東山線一社駅へ徒歩約4分と利便性が高く、供給過多の状況にあっても一定の競争力は有している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

分譲マンション用地は、デベロッパー各社固有の事業採算性と市場における各社の取得意欲によって価格が決定される。比準価格は近時の用地取得競争の激化によりやや割高だが、実証的な価格が求められた。一方、開発法による価格は、一般的な事業計画の想定に基づき、建築費上昇や販売状況の悪化等を織り込んだ結果、やや低位となった。よって、現実の市場を反映する比準価格を重視しつつ開発法を勘案し、規準価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅から距離を有する住宅地であり、利便性に劣るが、名東区の中では割安感があることから、一定の需要はあり、地価は底堅く安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

間口が狭く、賃貸借建物の想定が困難なため、収益価格の試算は断念した。よって、比準価格のみの試算となったが、市場の実態を十分に反映した客観的説得性を有する価格であると思われる。以上より、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。