愛知県名古屋市名東区上社２丁目２０８番外(上社駅・本郷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


244,000円

2016年01月01日に行った愛知県名古屋市名東区上社２丁目２０８番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を244,000円/㎡としました。

愛知県名古屋市名東区上社２丁目２０８番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番愛知県名古屋市名東区上社２丁目２０８番外
住居表示 
価格244,000円/㎡
交通施設、距離本郷、250m
地積663㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)6F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南40.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

村井克彦氏による調査レポート

不動産鑑定士村井克彦
価格244,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因幹線道路沿いの商業地域で、交通量は比較的多いものの、繁華性は高くない。一方、最寄駅が近いため、マンション用地としての選好性は高い。
地域要因の将来予測幹線道路沿いの商業地域であり、地域要因に影響を与える特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、名古屋市東部、名東区及び隣接する千種区の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域の圏域である。交通量の比較的多い幹線道路沿いの地域であるが、商業繁華性はさほど高くない。需要者の中心は、地元企業や個人事業者等であるが、最寄駅への接近性に優れることからマンション用地としての需要が増加している。地価水準は画地規模、立地等により大きな差違があり一様ではないため、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
一般的要因名東区の人口は微増、取引件数は減少傾向にある。商業地の地価は駅前商業地域を中心に大きく上昇し、他の地域においても上昇傾向で推移している。

塩谷和彦氏による調査レポート

不動産鑑定士塩谷和彦
価格244,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因沿道サービス施設並びにオフィス需要は依然低迷している。一方、駅近で高容積率の土地はマンション用地の引き合いが増え、地価は強含みに推移。
地域要因の将来予測当地域は地下鉄駅や高速インター等に近く、事務所、沿道サービス施設等が集積する交通利便性に恵まれた路線商業地域である。分譲マンション等の潜在需要は高いが、当面は現状維持程度で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は名東区、千種区等の幹線沿い商業地域である。主たる需要者は商業施設等の所有を目的とする地元企業並びにマンション開発業者等である。当地域は、支店統廃合や個人消費不振等の影響で事務所ビルや沿道サービス施設の立地が低迷する中、近年、マンション業者が用地取得を駅から徒歩圏に限定する傾向を強めており、用地難もあって地価は強含みに推移している。需要の中心となる価格帯は、画地規模や取引目的等により幅があり把握し難い。
一般的要因景気は緩やかに回復し設備投資が増加。商業地の需要は、駅近で高容積地区はマンション効果等で続伸。一方、旧来型商店街や郊外路線商業地は低迷。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度1710092
北緯 137度0081255

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

上社駅(地価相場 194,500円/㎡)本郷駅(地価相場 192,000円/㎡)一社駅(地価相場 208,000円/㎡)藤が丘駅(地価相場 146,000円/㎡)星ヶ丘駅(地価相場 214,500円/㎡)はなみずき通駅(地価相場 147,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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