地域要因

中高層の店舗兼事務所等が建つ幹線道路沿いの商業地域であり、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

地下鉄星ヶ丘駅に近接する主要幹線道路沿いの商業地域である。特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は事務所、店舗等が見られる商業地域であり、比準価格は千種区内の商業地域に存する事例から試算されており実証的な価格である。収益価格は店舗兼事務所を想定し査定したが、比較的に低位に試算され、収益性を中心として価格が形成されているとは言い難い。従って、不動産の市場の動向を踏まえた実証的な比準価格を重視して、収益価格を関連づけて、更に代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

準幹線沿いで交通量は多いものの、集客力、商業集積ともに低迷している。一方、地下鉄駅への接近性に優れマンション用地としての潜在需要は高い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域の店舗等の需要は長期低迷し、対象標準地の規模等から判断し募集環境は厳しい状況にある。需要者は自用目的の取引が中心であり、収益性は用地取得の判断に反映され難い。一方、比準価格は周辺類似地域の取引実例から試算したもので、対象標準地の現実の市場価値を反映し説得力が高い。よって、採用した手法の性格、信頼性を比較検討の上、比準価格を重視して収益価格を考慮し、代表標準地との検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地域として既に熟成しており、地域要因に特段の変動はなく、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

地下鉄駅に近い住環境の良好な既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後も現状の住環境を維持するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は自用目的での取引を中心に信頼性の高い事例より求めた結果であり、市場性を反映している。収益価格は標準地の画地条件等の制約から経済合理性を有する共同住宅の想定は不合理であることから求められなかった。したがって現実の市場動向を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変化はない。一般的要因の影響により地価はやや上昇傾向。

地域要因の将来予測

中小の一般住宅にアパート等も見られる住宅地域で、周辺には店舗など生活利便施設が充実しているため、今後住宅地域としての熟成が進むと予測する。

価格決定の理由

周辺には共同住宅等の収益物件も見受けられるが、賃料水準、画地条件の制約等により、共同住宅を想定することが非現実的であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は成約事例に基づく実証的な価格で、類似地域に存する事例を採用し、要因比較も適切である。当該地域は住宅地域で、自らの居住目的による取引が主であるため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地下鉄東山線一社駅へ徒歩約4分と利便性が高く、供給過多の状況にあっても一定の競争力は有している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

分譲マンション用地は、デベロッパー各社固有の事業採算性と市場における各社の取得意欲によって価格が決定される。比準価格は近時の用地取得競争の激化によりやや割高だが、実証的な価格が求められた。一方、開発法による価格は、一般的な事業計画の想定に基づき、建築費上昇や販売状況の悪化等を織り込んだ結果、やや低位となった。よって、現実の市場を反映する比準価格を重視しつつ開発法を勘案し、規準価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅からはやや遠いが、住環境に恵まれ、学区への選好性も高いことから、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は自己利用目的の戸建住宅の取引が中心であり、不動産の収益性により価格が形成されるには至っておらず、また、周辺の利用状況、画地規模等からも賃貸経営を想定することは不合理であるため、収益還元法は適用しなかった。よって、名東区南西部の取引事例より求めた市場実勢を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討並びに単価と総額との関係、市場の需給動向等を総合勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏内の一般住宅を中心とする熟成した住宅地域であり、生活利便性が高いため、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

住宅地域として既に熟成しており、地域要因に影響を与える特段の変動要因も見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自己利用目的の戸建住宅の取引が中心である。一方、画地条件による制約から共同住宅の合理的な賃貸経営は難しく収益還元法は適用できなかった。また、周辺地域には賃貸マンション等も見られるが、収益投資目的の土地取引は極めて少ない。よって、名東区中央部の取引事例より求めた市場実勢を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討並びに単価と総額との関係等を総合勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一社駅徒歩圏の利便性良好な住宅地である。その他特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、近隣地域周辺には賃貸物件も見られるが、それらは遊休地の有効活用を主目的とした利用である。市場の中心は自用を目的とする取引であり、収益価格は相対的に低位に求められた。よって、実証的価格である比準価格を重視し、収益価格を参酌して、更に代表標準地価格との検討を踏まえ、昨今の経済情勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

マンション地域として人気があるが、建築費の高騰と都心タワーマンションブームにより、デベロッパーの需要は頭打ちであり、地価はやや上昇程度。

地域要因の将来予測

中高層マンションが多い住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。今後当分の間、現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 対象標準地は中高層住宅が多い地域に存するマンション適地である。マンション用地の需給は都心部のタワーマンションブームや販売動向、開発適地の希少性等の影響下にある。比準価格はこのような開発素地の市況を反映している。一方、開発法による価格は、おもな需要者であるマンションデベロッパーの投資採算性の視点を具現した価格である。そこで両価格を関連付け、他のマンション適地の標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に格別な変動はなく、住環境良好な住宅地域として、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として既に熟成しており、地域要因は安定しており、当面は現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の取引事例を収集して求めたもので、市場性を反映した価格である。収益価格は対象地に最有効使用の賃貸物件を想定した賃貸収益から求めたものであるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。本件は収益性より居住の快適性を重視する住宅地であり自用の取引が中心である。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり決定した。

地域要因

特段の変化は見られないが、景気回復の影響を受け、地価はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、需要者の中には収益物件の保有を目的とした投資家が考えられるため、収益価格に一定の説得力が認められる。一方で、比準価格は、幹線道路沿いの商業地域の事例から求められており、規範性が高い。以上より、需要者の投資行動の適合性の観点より、市場性を反映した比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成した既成住宅地であり、地域要因に大きな変化は見られないが、建ぺい率、容積率は区内では緩やかである。

地域要因の将来予測

地域要因に影響を与える特別の変動要因は見受けられず、現状の中規模住宅地域として推移していくものと予測される。

価格決定の理由

一部に賃貸物件も散見されるが、建築費が高止まりしており、投資額に見合った賃料収入は期待出来ず収益価格は求めなかった。自己利用目的の取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定される傾向にある。比準価格は方位、奥行等の画地条件による価格差を反映して査定価格間の開差があるが、中庸を得た水準で決定しており説得力が高く、代表標準地からの規準価格とも均衡を得ているので、比準価格を採用して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多い区画整然とした郊外住宅地域である。特に目立った変動要因はない。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅が多い区画整理済の住宅地域である。特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象不動産は小規模画地で間口が狭く、経済合理性の観点から適正な賃貸住宅経営が見込めないと判断し、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。当地域は快適性が重視される住宅地域であり、自己使用目的の取引が大半を占める。また、需要者は売買事例等を指標に価格決定することが通例である。よって本件では、実証的な比準価格を標準として代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅接近に優る住宅地域であるが、地域要因に特段の変動はない。需要増加を反映して地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

 居住環境及び利便性に恵まれた中規模戸建住宅地域で、地域要因に格別の変動はない。総額が嵩むことから地価は、一般的要因の動向に左右されやすく、当面は上昇基調を示すものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する住宅地に係わるもので適格性を有している。収益価格は賃貸マンションを想定した場合の投資採算性を指向する経済理論的価格である。当地域の土地需要には多様性が認められるため、多様な需要を反映した比準価格の相対的規範性は高い。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地価格との均衡を考量のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成した高台の住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

 戸建住宅が連たんする高台の閑静な住宅地域で、地域要因に格別の変動はない。地価は、一般的要因を反映して、幾分、上昇基調の動向を示すものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する戸建住宅地に係わるもので適格性を有している。上記のとおり地域内には賃貸マンション等の収益物件は見られず、賃貸事業目的の土地需要は乏しいので、本件においては収益還元法は採用しなかった。したがって、比準価格を標準に、一般的要因を反映する需給動向等を総合的に考量のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

住環境の良好な熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変化はない。

地域要因の将来予測

熟成した閑静な住宅地域である。地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸マンション等も散見されるが、賃料水準、画地条件の制約等により、共同住宅を想定することが非現実的であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は類似地域に存する事例を採用し、要因比較も適切である。当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地であり、収益性よりも居住の快適性が重視され、自用目的での取引が一般的な地域である。したがって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境の優る高台の住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。需要増加を反映して地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

 戸建住宅が連たんする熟成した既成住宅地域で、地域要因に格別の変動はない。地価は安定した需要に支えられ、一般的要因を反映して、今後も上昇基調の動向を示すものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する戸建住宅地に係わるもので適格性を有している。上記のとおり地域内には賃貸マンション等の収益物件は見られず、賃貸事業目的の土地需要は乏しいので、本件においては収益還元法は採用しなかった。したがって、比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡及び需給動向等を総合的に考量のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特に変動はない。

地域要因の将来予測

高台に中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、駅への接近性に劣るが地勢が良好であることから、今後も当該住環境を維持するものと予測される。

価格決定の理由

立地としては東山動植物公園の背後に位置する植田山の南東ダレ傾斜地勢上にある閑静な住宅地域であり、アパート等収益物件も見られるが、邸宅が散見されるほか比較的規模の大きい一般住宅が多いエリアで、取引は自用目的が中心となっている。従って、鑑定評価額の決定に当たっては、代表標準地との均衡を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。