愛知県名古屋市千種区清住町２丁目３８番１(東山公園駅・本山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


344,000円

2017年01月01日に行った愛知県名古屋市千種区清住町２丁目３８番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を344,000円/㎡としました。

愛知県名古屋市千種区清住町２丁目３８番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県名古屋市千種区清住町２丁目３８番１
住居表示 
価格344,000円/㎡
交通施設、距離東山公園、200m
地積2,439㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)9F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層マンション等が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域
前面道路の状況北7.3m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

三輪勝年氏による調査レポート

不動産鑑定士三輪勝年
価格344,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因マンション地域として人気があるが、建築費の高騰と都心タワーマンションブームにより、デベロッパーの需要は頭打ちであり、地価はやや上昇程度。
地域要因の将来予測中高層マンションが多い住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。今後当分の間、現在の住環境を維持するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は名古屋市東部の地下鉄沿線におけるマンション立地が可能な土地の存する範囲である。需要者の中心はマンションデベロッパーや大手不動産会社である。当該地域は都心への交通接近性がよくマンション市場における人気のゾーンであるが、建築資材や人件費が高止まりしていることと、近時は都心部のタワーマンションに需要が高まっていることにより、需要者の土地取得意欲には慎重さがみえ、地価はやや頭打ちの状態にある。
一般的要因千種区は人口・世帯数ともに増加傾向であり、住宅需要は強含みである。

長谷川明子氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川明子
価格344,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性、居住環境の優れた東山線沿線の人気の高い住宅地で供給が少なく、マンション需要は堅調である。
地域要因の将来予測熟成した住宅地域で特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は名古屋市の東部で、分譲マンションが多い千種区、東区、名東区、昭和区等である。画地の規模から分譲マンション適地で、需要者の中心は大手のマンション開発業者である。建築費の高止まりは採算面への影響が大きいものの、地下鉄東山線東山公園駅に近い住環境の良好な住宅地であり供給も少なく需要は根強い。取引総額は規模や目的によってばらつきがあり、一定の傾向は見出せない。
一般的要因都心周辺や利便性に優れたマンション用地の需要は堅調だが、建築費の高止まりの影響もあり採算面からの選別が厳しくなっている。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度162282
北緯 136度9721651

参考：該当物件周辺マップ

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愛知県名古屋市千種区大島町２丁目８１番愛知県名古屋市千種区鹿子町６丁目１１番愛知県名古屋市千種区猪高町大字猪子石字新屋敷１２４番ほか１筆愛知県名古屋市千種区猪高町大字一社字上打越１５２５番１愛知県名古屋市千種区宝が丘８３番愛知県名古屋市千種区新池町２丁目２２番６外愛知県名古屋市千種区千種３丁目１４１５番３愛知県名古屋市千種区観月町２丁目５３番１愛知県名古屋市千種区池上町２丁目６番１５

参考：近隣駅の地価相場

東山公園駅(地価相場 232,000円/㎡)本山駅(地価相場 246,500円/㎡)名古屋大学駅(地価相場 265,000円/㎡)星ヶ丘駅(地価相場 214,500円/㎡)自由ヶ丘駅(地価相場 227,000円/㎡)覚王山駅(地価相場 305,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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