地域要因

幹線道路背後の住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動は見受けられない。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は概ね横ばい傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地周辺の住環境等が類似する住宅地の取引事例を中心に比準することに努めた。当該地域は、自用目的の取引が中心であり、不動産の収益性によって価格が形成されに至っておらず、周辺の利用状況、画地条件等からも賃貸経営を想定することは非現実的なため、収益還元法は適用しなかった。従って、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、類似の標準地との比較検討、単価と総額との関連、市場の需給動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

本郷駅から比較的近い住宅地域で住環境に恵まれているが、総額が嵩み需要層は限定される。

地域要因の将来予測

近隣地域は熟成した住宅地域であり、地域要因に影響を与える特別の変動要因は見られない。今後も現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

収益物件に対する需要は強いが、建築費が高止まりしており新築での採算は厳しく、容積率が低いこともあり収益価格は求めなかった。比準価格は、社が丘地区を中心とする更地の事例を採用しており、地域格差も僅かで、中庸を得た水準で決定しているので信頼性が高い。代表標準地からの規準価格との検討も踏まえ、住宅地は取引価格を指標として価格が決定されるので、比準価格を採用して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

上社駅徒歩圏内の熟成した住宅地域で公法規制も区内では緩いため需要は強いが、これまでの価格上昇により上値圏となり横ばいに転化した。

地域要因の将来予測

近隣地域は熟成した住宅地域であり、地域要因に影響を与える特別な変動要因は見られず、今後も現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺には賃貸マンション・アパート等もみられるが自用目的の取引が中心である。対象標準地の規模では投資採算面から収益物件の想定は困難であり収益価格は試算しない。比準価格は、取引事例を更地中心に採用したが、画地条件の優劣により大幅な開差が生じたことを考慮し中庸を得た安定的な水準で決定しており、信頼性、説得力共に高い。代表標準地からの規準価格とも均衡を得ていることから比準価格を採用して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅前商業地で稀少性が高いものの、商業繁華性は今一歩で、北側が第1種住居地域で日影規制により実効容積率が低いので、価格も影響を受ける。

地域要因の将来予測

地下鉄上社駅前の中層店舗兼共同住宅等が多い商業地域であり、駅乗車人員数や背後地域の状況に大きな変動は見られず、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

駅前の商業地域であり、自己利用目的や賃貸目的いずれの用途でも利用ができることから収益性も重視される。収益価格は日影規制と近時の建築費の大幅上昇による影響から低く求められたが、取引では稀少性や節税等投資採算性以外の要素も考慮される。比準価格は過熱気味の市場を反映して査定価格間で大幅な開差があるが、割高な事例を排除し堅めの水準で決定しており、実証的説得力や信頼性が高い。比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。

地域要因

準幹線道路沿いに位置し、背後地の状況は良好であるが、他の商業施設との競合環境は厳しい。

地域要因の将来予測

スーパーマーケットを中核とした路線商業地域であり、周辺地域の熟成が期待され、今後とも比較的安定的に推移していくものと予測される。地価水準は概ね横ばい傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

地域特性が類似する幹線道路沿いの商業地域に所在する取引事例を中心に比準することに努めた。当該地域は、自用の店舗または事務所利用が中心であり、不動産の収益性によって価格が形成されるに至っておらず、収益価格は低位に試算された。従って、市場の実勢を反映し、相対的に信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との均衡、単価と総額との関連、市場の需給動向等を総合的に勘案し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

幹線道路沿いの商業地域で、交通量は比較的多いものの、繁華性は高くない。一方、最寄駅が近いため、マンション用地としての選好性は高い。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの商業地域であり、地域要因に影響を与える特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は名東区内に存する幹線及び準幹線道路沿いの商業地の取引事例を採用し、標準地の価格水準を示すものとして説得力が高い。一方、収益価格は店舗事務所の賃貸経営を想定して試算したが、地価水準に見合う賃料を確保できないこと等を反映して、比準価格と比べ、低位に求められた。したがって市場実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域内にあり、地域に大きな変動要因はないが、地価は回復傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は市街化調整区域内に存し、賃貸市場が未成熟であり、経済合理的にみて経営が可能となる賃貸住宅の建築が困難であるため、収益還元法は非適用とした。周辺地域は自用目的の土地建物取引が支配的であることから、類似地域における信頼性の高い事例を採用して査定した実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び周辺地域の不動産市場の推移動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅から徒歩圏内にあり、生活利便性が良好な住宅地域の需要は安定している。

地域要因の将来予測

概ね熟成した戸建住宅地域であり、今後とも現状の地域的特性を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い取引事例を採用し試算しており信頼性が高い。収益価格については、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域にあり、アパート等の収益物件は見られず、収益性をもとに価格形成されていないため適用を断念した。居住の快適性を重視する戸建住宅需要者の自用目的の取引が中心であることから、市場実勢を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討及び今後予測される市場動向などを踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

準幹線沿い商業地域であるが、新規の出店等は少なく土地利用に大きな影響を与えうる特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は名東区内の準幹線道路沿い商業地の取引事例をやや広範囲に採用して試算したが、商業用地の実態を反映している。収益価格は、店舗兼共同住宅経営を想定して試算したが、比準価格と比べ極めて低位に試算された。本件対象地域は事業用、居住用ともに自己使用目的の土地が比較的多いことから、本件では市場実態を反映する比準価格を基本として、収益価格を参酌し、標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

自然的条件が河川に近い平坦地であるが、建ぺい率、容積率が緩く地価も割安なため建売業者やパワービルダーの需要が強く地価が上昇した。

地域要因の将来予測

近隣地域は熟成した住宅地域であり、地域要因に影響を与える特別の変動要因は見受けられず、今後も用途が混在する住宅地域として推移していくものと予測される。

価格決定の理由

周辺には賃貸マンション等も混在しているが取引は自己利用目的が中心である。対象標準地の規模では経済合理性に見合った収益用建物を想定することは困難であり収益価格は試算しない。比準価格は査定価格間でやや開差を生じているが、土地と建物との価格配分や取引に伴う事情が起因している。比準価格は中庸を得た事例を重視して決定され信頼性が高く、代表標準地からの規準価格とも均衡を得ており比準価格を採用して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域内に大きな変動要因はないが、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した住宅地域であり、今後共、現状維持で推移していくことが予測される。

価格決定の理由

市場においては自用目的での取引が中心であり、比準価格は規範性が高い信頼性のある価格である。一方、収益価格については、対象標準地について経済合理性のある賃貸物件の経営が困難だったため、試算していない。よって、比準価格を採用して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、当該価格は単価と総額の関連の適否についての検討結果からも妥当なものと判断した。

地域要因

住宅地域として成熟しており、周辺において地域要因に影響を与える特段の変動要因は見られない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化はなく、当面は現状の地域性を継続するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例に基づき試算され、市場性を反映した実証的な価格である。市場参加者は自己使用目的の取引が主であり、実際の取引価格水準を指標として売買が成立することから、比準価格の規範性は高い。一方収益価格は収益性の観点からの価格であるが、標準地の画地条件等の観点から、賃貸住宅の建築を想定することは非現実的なため試算しない。よって比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。