地域要因

福井駅西口再開発の進展、福鉄、えちぜん鉄道の相互乗り入れ等が期待される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、自用の店舗・事業所が中心であり、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い為土地価格に見合う賃料が得られず、収益価格は低位に求められた。従って、規範性を有する事例により求められた比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

北東方の幹線道路沿いに平成27年3月福井信用金庫さくら支店がオープン。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域として熟成してゆくものと予測する。地価水準は下落幅をやや縮小して推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地の画地条件（規模、間口）から、現実的な収益物件（共同住宅）の想定を行うことが困難なため、収益価格は試算しなかった。よって、市場の特性及び市内類似地域の地価水準との均衡を十分に考慮の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

勝見1丁目の人口及び世帯数はともに増加傾向にある。

地域要因の将来予測

熟成された住宅地として当面は現状を維持するものと予測する。市中心部に近く利便性も高く、地価は下落傾向にあるが下落幅は縮小していくものと予測する。

価格決定の理由

画地条件（規模、間口）から、現実的な収益物件（共同住宅）の想定を行うことは困難であるため、収益価格は試算しない。一方で、実際の取引は自己使用目的が中心であり、主として周辺取引価格を指標として売買価格が決定されるところ、本件においては類似性の高い事例収集及び的確な補修正ができたことから、市場性を反映した説得力のある比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ドーナツ化現象により中心市街地の人口は減少しているが、足羽4丁目については微増傾向で推移している。

地域要因の将来予測

住宅以外の用途も混在する住宅地域であり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。売り物件がなかなか成約に至らないなど需要は弱く、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。よって、本件においては快適性を重視する既成住宅地域であるという所在地の実情に考慮して、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ミニ開発によるやや高値取引が複数みられる。中心部等へのアクセスに優れる住宅地域で、進学校にも近いことから、需要は底堅い状況が続いている。

地域要因の将来予測

近郊の生活利便性の高い住宅地域であり、周辺地域では遊休地等にミニ開発が行われている。需要の見込まれる地域であることから、今後はミニ開発等により、住宅地域としてより熟成してゆくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は西方地区及び勝見地区の戸建・混在住宅地域の事例を採用して試算した。また、収益価格は自用の住宅地を主とした取引で市場が形成されていること、及び建築費が高水準であることを反映して低位に試算された。従って本件評価にあたっては、市場の実態や代替競争関係にある標準地との均衡を考慮の上、各試算価格を客観的・批判的に再吟味した結果、比準価格を採用することが妥当と判断し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に大きな変化はないが、中心市街地への接近性に劣る点や居住者の高年齢化により選好性がやや低下している。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、当面ほぼ現状で推移するものと予測する。地価は需要不足により当面は下落が予想される。

価格決定の理由

自己使用の戸建住宅を中心とする郊外の住宅地域であり、貸家に対する需要も乏しく、賃貸市場が発達していないため、収益価格は試算できなかった。比準価格試算における各種補修正、要因比較は適切に行われており、現下の市場を反映した説得性ある価格が得られたものと思料する。よって、比準価格をもって妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗、事務所等が建ち並ぶ既成商業地域。店舗間競争による顧客流出のため需要は弱含みに推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は、自用の店舗・事業所が中心に存し、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い為土地価格に見合う賃料が得られず、収益価格は低位に求められた。従って、規範性を有する事例により求められた比準価格を標準とし、説得力に劣る収益価格を参考とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中央1丁目のテナント空室率は下がっている。福井鉄道福武線のJR福井駅前延伸に伴い、「福井駅前停留場」が廃止される予定。

地域要因の将来予測

福井県を代表する駅前商業地域として、今後も同様に推移すると予測する。地価水準は、景気が緩やかな回復基調が続いていること、駅西口再開発が進んでいることなどから、若干の上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺では自用の店舗兼事務所ビルのほか賃貸物件も見られるが、築年数の古いビルが多く、賃料水準に幅があることから適正なものが把握しにくく、収益価格の説得性はやや弱い。よって、JR福井駅前中心商業地域の市場の特性に留意し、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR福井駅周辺での投資目的・開発目的での土地需要も認められる。また、近年は飲食店の出店も増えている。

地域要因の将来予測

JR福井駅周辺における土地需要や開発意欲が高まっており、高値での不動産取引も見られる状況にある。飲食店等の出店も増えている事から、地価は緩やかな上昇傾向を示すと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、JR福井駅徒歩圏内の商業地を中心に、飲食店が建ち並ぶ繁華街に存する事例も採用した。地域格差のやや大きな事例も含まれるが、いずれも時点の新しい正常取引で規範性が高い。収益価格は、物販店や飲食店等の需要は認められるがテナントの収益性は依然として低く、比準価格に比べてやや説得力に劣る。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留めるとともに、代表標準地からの検討結果にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地の幹線道路沿いの商業地で、地価に値頃感が出てきている。平成27年10月背後の商業地（浜町通り界隈）でグリフィス記念館が落成。

地域要因の将来予測

福井市中心部の商業地域であるが、当面現状を維持するものと予測する。地域内のテナントビルは空室率の高い状況が続いており、地価は下落幅を縮小するものの引き続き下落傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は自用の店舗、事務所が中心で、賃貸物件もあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算された。また自用目的の取引が大半を占めているのが現状である。したがって、現実の取引市場の動向に留意し、比準価格を標準とし、収益価格は参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中心部に近く、国道へのアクセスが良好で利便性の良いことから、一定の需要があり、土地取引は堅調で、地価に底打ち感がみられる。

地域要因の将来予測

福井市中心部に近接する住宅地として需要は堅調である。地価に底入れ感がみられ、今後、下落幅は縮小し、安定的にで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

市内勤務者用のアパート等が見られるが、標準地は画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であるので、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

平成25年9月JR福井駅西口再開発ビル着工、同再開発ビル「ハピリン」が平成28年4月オープン予定。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中心部商業地域の不動産取引が極めて少ないため特殊な事情を含む事例や地域要因の大きい事例も採用せざるを得なかったが、十分な地域分析と各補修正は適正に行い得た。地域内は自用のビルが見られ、また賃貸事務所ビルに対する需要は弱く適正な賃料水準の把握は難しい。よって、市場の特性を考慮し、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化はない。えち鉄本線高架化による仮線運行が開始され、アクセス向上が期待されるが新規出店等は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自己使用目的の取引が主で、景気後退等の影響がある中、類似性の高い事例を採用した。取引時点が比較的新しい事例を採用でき、資料の精度は高いと判断した。一方、市内郊外商業地の賃貸事例を採用し、収益価格を求めたが、景気後退等の影響もあり、空室率が悪化するなど、収益性が低下してきている。そこで再度、地域の動向を分析し、比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地の検討結果を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

家賃補助など市街地活性化への取り組みが行われており、中心部の一部では新規出店により空店舗が減少している。

地域要因の将来予測

沿道には老朽化したビルが目立つ状況であるが、当面は現状を維持するものと予測する。中心部の商業地の取引はやや増加しているものの、地価水準は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内の賃貸物件の老朽化等によって、適切な賃料水準の形成が困難な地域の現状により収益価格はやや低位に試算された。よって、市内の中心的な商業地域であるという所在地の実情に考慮し、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。