地域要因

中央1丁目のテナント空室率は下がっている。福井鉄道福武線のJR福井駅前延伸に伴い、「福井駅前停留場」が廃止される予定。

地域要因の将来予測

福井県を代表する駅前商業地域として、今後も同様に推移すると予測する。地価水準は、景気が緩やかな回復基調が続いていること、駅西口再開発が進んでいることなどから、若干の上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺では自用の店舗兼事務所ビルのほか賃貸物件も見られるが、築年数の古いビルが多く、賃料水準に幅があることから適正なものが把握しにくく、収益価格の説得性はやや弱い。よって、JR福井駅前中心商業地域の市場の特性に留意し、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR福井駅周辺での投資目的・開発目的での土地需要も認められる。また、近年は飲食店の出店も増えている。

地域要因の将来予測

JR福井駅周辺における土地需要や開発意欲が高まっており、高値での不動産取引も見られる状況にある。飲食店等の出店も増えている事から、地価は緩やかな上昇傾向を示すと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、JR福井駅徒歩圏内の商業地を中心に、飲食店が建ち並ぶ繁華街に存する事例も採用した。地域格差のやや大きな事例も含まれるが、いずれも時点の新しい正常取引で規範性が高い。収益価格は、物販店や飲食店等の需要は認められるがテナントの収益性は依然として低く、比準価格に比べてやや説得力に劣る。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留めるとともに、代表標準地からの検討結果にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗、事務所等が建ち並ぶ既成商業地域。店舗間競争による顧客流出のため需要は弱含みに推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は、自用の店舗・事業所が中心に存し、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い為土地価格に見合う賃料が得られず、収益価格は低位に求められた。従って、規範性を有する事例により求められた比準価格を標準とし、説得力に劣る収益価格を参考とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

福井市街西部の安定した既成住宅地域であり、地域内での大きな変動はない。

地域要因の将来予測

市街中心部に比較的近い既成住宅地域として熟成してゆくものと予測する。地価水準は、景気が緩やかな回復基調にあるものの、既成住宅地域に対する需要は弱く、下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺では市内勤務者用のアパートなども若干見受けられるが、他の郊外賃貸物件との競合から収益性は低い。自用目的での取引が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地であるので、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した住宅地域であり、土地利用に大きな変動はない。周辺では社宅跡や駐車場等の分割販売が見られるが需要は弱含み。

地域要因の将来予測

福井市北西部に位置する成熟した住宅地域。戸建住宅のほかアパートも見られ現在の土地利用状況が継続すると思料する。需要は依然弱含みで地価は下落基調。

価格決定の理由

一般住宅やアパートが多い住宅地域であるが、自用目的の取引が多い。比準価格は、同一需給圏における信頼性ある取引事例を収集、選択しており、また、採用した各事例の地理的位置等による規範性に基づき調整しており実証的かつ説得力を有する価格である。一方、収益価格は、戸建住宅、共同住宅の賃貸市場が未成熟であり低位となった。以上により、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、他の標準地との均衡を考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化はない。えち鉄本線高架化による仮線運行が開始され、アクセス向上が期待されるが新規出店等は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自己使用目的の取引が主で、景気後退等の影響がある中、類似性の高い事例を採用した。取引時点が比較的新しい事例を採用でき、資料の精度は高いと判断した。一方、市内郊外商業地の賃貸事例を採用し、収益価格を求めたが、景気後退等の影響もあり、空室率が悪化するなど、収益性が低下してきている。そこで再度、地域の動向を分析し、比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地の検討結果を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

格別の変動要因はないが、近隣地域周辺では比較的安価な事業用地の取引がみられ、地価は下落基調で推移している。

地域要因の将来予測

小規模事業所を中心とする地域で熟成度が高く、格別な変動要因はないので、当分の間現状維持で推移するものと予測する。周辺の事業所の取引価格水準は低調であるため、地価は下落傾向が続くものと考えられる。

価格決定の理由

比準価格は福井市内の流通業務・工場地域の事例を採用して試算した。また、収益価格は自社の事業所等を中心とする地域であり、賃貸市場が未成熟であるため試算しなかった。従って本件評価にあたっては、市場の実態や代替競争関係にある標準地との均衡を考慮の上、比準価格を客観的・批判的に再吟味した結果、比準価格を採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に大きな変化はないが、比較的利便性に恵まれていることもあり、需要は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅のほか店舗等が見られる住宅地域であり、当面ほぼ現状で推移するものと予測する。地価は景気の動向等にもよるが当面は比較的底堅く推移するものと予想される。

価格決定の理由

自己使用の戸建住宅が中心であり、また、標準地の画地条件から、現実的な収益物件（共同住宅）の想定を行うことが困難であるため、収益価格は試算できなかった。比準価格試算における各種補修正、要因比較は適切に行われており、説得性のある価格が得られたものと思料する。よって、比準価格をもって妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内の社宅が、共同住宅等に用途変更している。人気の高い地域で、富裕層を中心に潜在的な流入圧力が強い。

地域要因の将来予測

市街中心部に比較的近い低層住宅地域として熟成してゆくものと予測する。地価水準は、教育関連施設に近い住宅地域にあり、居住環境や利便性に優れ人気が高いことなどから、若干の上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺では市内勤務者用のアパートや貸家等が見受けられるが、他の郊外賃貸物件との競合から収益性は低い。自用目的での取引が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、福井市街北部、九頭竜川南方における住宅地域の市場性を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

福井駅西口再開発の進展、福鉄、えちぜん鉄道の相互乗り入れ等が期待される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、自用の店舗・事業所が中心であり、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い為土地価格に見合う賃料が得られず、収益価格は低位に求められた。従って、規範性を有する事例により求められた比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

北東方の幹線道路沿いに平成27年3月福井信用金庫さくら支店がオープン。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域として熟成してゆくものと予測する。地価水準は下落幅をやや縮小して推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地の画地条件（規模、間口）から、現実的な収益物件（共同住宅）の想定を行うことが困難なため、収益価格は試算しなかった。よって、市場の特性及び市内類似地域の地価水準との均衡を十分に考慮の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。