地域要因

傾斜等のある地勢条件で、特に冬期間の通勤、通学等に難点があり、総額面からも宅地需要は限定的である。地価は依然下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

藻岩山麓に戸建住宅が建ち並ぶ既存住宅地域で、今後も現状を維持して推移するものと予測する。地価水準は地勢条件等が劣るため人気度は低く、需要は減退しており、引き続き若干の下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

山間の狭い範囲に一般住宅が建ち、古いアパートも散見されるが、立地条件等から賃貸市場は十分に成熟していないため収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから比準価格を中心として価格を決定することとし、最近は羆出没の危険性も指摘されており、山間及び山麓地域の市場動向が弱含みに推移している点等を考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

発寒地区の住宅地は需要が上向いており価格は上昇傾向。

地域要因の将来予測

標準地周辺は小規模一般住宅にアパート等が見られる住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。今後の地価動向は相対的な割安感から上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が主であるが、一部に低層のアパ−ト等も存在しており一定程度賃貸市場が形成されているものと認められる。しかし、画地規模が収益物件用地としては狭小であるため適切で合理的な収益の想定が困難である。したがって、鑑定評価額の決定は、取引事例比較法によって試算された比準価格を基準とし、代表標準地との検討も踏まえて上記のとおりとした。

地域要因

一般的要因等の影響もあり、中心部に比較的近い住宅地は、需要が増加しており、地価は横這いから上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

住宅地として成熟した地域であり、需要が比較的堅調に推移している地域といえ、地価は当面安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅、共同住宅等が混在する住宅地域に存し、収益物件用途も考えられるが、収益価格は試算上想定要素が多く、精度の点において一定の限界がある。現実の取引においては、自己使用目的の取引が多く、比準価格は不動産市場の実情を反映した実証性の高い価格と考えられる。本件においては収益価格は参考程度にとどめ、代表標準地との検討を踏まえたうえ、比準価格を重視して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変化はないが、近年利便性が向上した八軒東地区住宅地で人気があり、上記一般的要因からも、当該地での地価は安定傾向にある。

地域要因の将来予測

住宅地域として熟成し、今後も現状維持で推移すると予測。JR駅からは徒歩圏内、各種店舗が建ち並ぶ幹線道路の背後地に位置し利便性が良好であり、住環境が優れる地域であるため、地価は安定的に推移すると判断。

価格決定の理由

近隣地域はJR駅も近く利便性からアパ−ト等の収益物件も存在し、一定程度賃貸市場が形成されている。しかし、近時、札幌市内では供給物件が多く過当競争から土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位なものに止まっている。他方、比準価格は市場の動向を反映した価格として信頼性が高いものである。よって、比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性の劣る郊外住宅地に対する土地需要は相対的に弱いが、一般的要因等の影響により、地価は横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

一般低層住宅が建ち並ぶ、高台の閑静な住宅地域で、既成住宅地として成熟しており、地域要因に特段の変化は見られず、地価は横這い傾向で推移することが予測される。

価格決定の理由

周辺は、傾斜地に戸建住宅等が建ち並ぶ高台の閑静な住宅地域であるが、収益物件も一部みられるため、収益還元法では2階建共同住宅を想定した。しかし、立地条件や、周辺物件との関係から、賃料や稼働率を保守的に想定せざるをえず、収益価格は低めに試算された。住宅地の取引は自己居住目的が中心で、市場価格を指標に取引されることが一般的である。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中央区ではマンション素地取得が過熱し建築費の上昇も加わって、販売価格の高額化により在庫が増加、結果土地取引に需給ギャップがでてきている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅等中低層建物が建ち並ぶ高級住宅地域で、風致地区の高さ制限、標準的使用の状況等から収益還元法は適用しなかった。周辺地域においてはマンション用地での取引が周辺相場を大幅に上回る高値で成約している事に留意して、戸建住宅用地または中低層の共同住宅用地の取引事例を中心に採用して求めた比準価格を重視し、前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地下鉄徒歩可能圏内の高級感のある住宅地であることから、人気があり住宅地需要の増加により、若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、今後も閑静な住宅地として維持するものと予測する。真駒内地区は高級住宅地として人気があり、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

地下鉄徒歩可能な地域であり、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であることからアパート等の収益物件は殆どなく、転勤等の事情により戸建住宅を賃貸するケースが散見される程度である。よって、収益資料は相対的に限界があるため、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特にない。

地域要因の将来予測

特段の変動要因はなく、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

上記のとおり比準価格を得た。収益価格と積算価格は後記により得られなかった。比準価格は実際取引された事例との比較によって得られたものであり、実証的で説得力に優れ信頼性が高い。よって鑑定評価額は、比準価格を採用するのが相当と判断して、更に代表標準地との均衡性をも確認のうえ、上記のとおり決定した。

地域要因

地下鉄駅からやや離れる郊外住宅地であり、交通利便性に劣ることから土地需要は減退し若干下落傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも同様に推移するものと予測する。交通利便性がやや劣ることから、土地需要は減退気味である。地価水準は若干の下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己所有の戸建住宅が大半を占める。第1種低層住居専用地域内であり、収益性より快適性を求める地域であることからアパート等の収益物件は殆ど見られず賃貸市場も未成熟である。また取引は自己使用目的の物件が中心であることから、収益価格は試算することが出来なかった。よって、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心近郊にあり、小中学校、商業施設等に近く、地勢条件と利便性に恵まれているため市場で人気があり、地価は上昇傾向で推移。

地域要因の将来予測

川沿地区のほぼ中心に位置する比較的熟成した戸建住宅地域であり、今後も現状維持で推移すると予測する。地勢が平坦で、利便性も良好であるため、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

川沿地区の1低専の地域に所在する戸建住宅地であり、周辺にアパート等も見られるが札幌市中心部までバスによる通勤通学となるためやや不便であり、収益物件に対する需要が弱く、賃貸市場が形成されていないため収益還元法は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地価格に影響を与える地域要因の大きな変動要因は認められず、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも同様に維持するものと予測する。地下鉄駅とはやや離れるも土地需要が持ち直してきており、地価水準は横ばい傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

地下鉄駅からやや離れた交通便のやや劣る地域であり、一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域である。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低めに求められた。貸家建付地の取引もあるが、自用目的の取引が中心であることから、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に大きな変動要因は認められないが、地下鉄駅徒歩圏内の住宅地域であり、需要は根強く、地価も上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

共同住宅の多い住宅地域であり、特に大きな変動要因はなく、今後も現状維持で推移するものと予測する。地下鉄白石駅徒歩圏内の交通利便性が良好な立地性から地価は上昇傾向が続いている。

価格決定の理由

当該地域は地下鉄駅徒歩圏の共同住宅が多い地域で、比準価格・収益価格とも適合性はある。比準価格は類似性の高い事例より求めており、市場の動向を反映した実証的な価格である。収益価格は理論的な価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。よって試算価格の調整は、信頼性が優る比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討結果をも踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

アパート等も建ち並ぶ地下鉄駅に近い値嵩住宅地域で、地域に変動は見られないが、投資対象地としての需要は一段と増大し地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地下鉄駅に近い戸建住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域である。纏まった土地は開発され4階程度の共同住宅が増加すると予測する。利便性の高い地域のため、先行きの地価水準は上昇傾向にあると思われる。

価格決定の理由

アパートが混在している住宅地域である。賃貸物件の供給過多により賃料水準が低下し土地価格に見合った賃料水準の形成がされていないことから、収益価格はやや低位に試算された。居住の快適性及び収益性の両面が求められる地域であるが、多数の取引事例から市場の動向を反映し求められた比準価格を重視し、試算過程で想定要素が含まれており相対的に信頼性が劣る収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域はアパート、一般住宅が建ち並ぶ中の島駅に近い住宅地域で、値頃感もあることから、相応の需要が期待される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は投資採算性を考慮して取引が成立したと判断される事例からも求めており、市場の実態を反映した価格である。当該地域は、旧来からの既存住宅地で共同住宅も存在するが、地価上昇に対して賃料の上昇は弱く、収益性の反映には限界がある。したがって価格牽連性の高い取引事例を採用した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、他の標準地とのバランスも踏まえ、地元精通者意見も考慮して鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

中心部に近く利便性が高いことから、高層マンション用地として分譲賃貸共に需要は強く、地価は大きな上昇となっている。

地域要因の将来予測

地域要因に変動はなく今後も現状のまま推移すると予測する。地価水準はホテル街に隣接するものの中心部に近く中島公園、豊平川に隣接し環境条件・接近性も良好でマンション需要が強く上昇が継続するものと予測する。

価格決定の理由

中島公園周辺は高層マンション用地としての取引が多く、主たる需要者は事業採算性を重視して意思決定することを考慮し、高層マンションの建設分譲を想定した開発法を適用した。開発法による価格は試算過程において想定値を多く含むことも考慮し、本件においては不動産市場の実態を反映した比準価格を重視し、開発法による価格を参酌のうえ鑑定評価額を上記のとおりと決定した。比準価格は開発法による価格とほぼ均衡したため妥当性は検証されたと判断する。

地域要因

当該地域は中規模住宅の中にアパートも見られる住宅地域で、地域要因に大きな変化はなく、地価は安定的である。

地域要因の将来予測

羊ケ丘通背後の住宅地域で、地域に特段の影響を与える様な要因は見当たらないものの、都心部の地価上昇の影響を受け、相応の需要があるものと見られる。

価格決定の理由

周辺には共同住宅も見られ、勤労者層を中心として賃貸需要も堅調であるが、自己所有敷地の土地有効利用としての共同住宅も多く、収益性の反映には一定の限界がある。したがって、本件においては、共同住宅も混在するが上記市場特性を踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討、単価と総額との関連の適否、地元精通者意見も考慮して鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

住宅、アパートが混在する既成住宅地域で、地域要因に大きな変動は無いが、都心部の地価上昇の影響を受け、相応の需要があるものと見られる。

地域要因の将来予測

児童公園に近い住宅地で、付近には自動車学校、高校等の用途も見られる。地域要因に大きな変化はないが、都心部の地価上昇の影響を受け、相応の需要があるものと見られる。

価格決定の理由

比準価格は投資採算性を考慮して取引が成立したと判断される事例からも求めており、市場の実態を反映した価格である。当該地域は、旧来からの既存住宅地で共同住宅も存在するが、地価の上昇ほどには賃料が上昇しておらず、純粋な賃料収益のみで価格が決定されるまでには至っていない。したがって価格牽連性の高い取引事例を採用した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討、地域経済等も考慮して鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

アンパン通りに近い、住宅、アパート等が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域で、都心部の地価上昇の影響を受け、相応の需要があるものと見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

付近は傾斜地勢の住宅地で共同住宅も見られるが、地域に活気があったときに建てられたものが多く、新たなアパート建築は少なく収益性の反映には限界がある。したがって、価格牽連性の高い取引事例を中心に採用した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、過年度の地域要因との比較、地域経済、不動産市況も踏まえ、地元精通者意見も考慮して鑑定評価額を上記の通りと決定した。