地域要因

地域要因に格別の変動はない。実需を反映して地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

一般住宅、マンション等が多い閑静な住宅地域である。地域要因に格別の変動はなく、当面は低層住宅地域として推移するものと予測する。地価は生活利便性や居住環境も良好なことから安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地の近隣地域は、大阪、神戸への通勤者あるいは会社経営者等が多い神戸市東部の閑静な住宅地域であり、収益物件は一部混在しているが、自用目的取引が中心である。したがって、市場の実態を反映した実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、この価額は代表標準地との検討結果とも均衡を得ており妥当なものと判断する。

地域要因

地域要因に特に大きな変動は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は中小規模の一般住宅が多い閑静な住宅地域であるが、地域要因に特別な変動はないので、今後とも概ね現状を維持するものと予測する。地価水準は横這いから若干の上昇傾向へと転じている。

価格決定の理由

対象標準地は一般住宅が多い閑静な山手の住宅地域にあって、第1種低層住居専用地域に属している。当該地域では居住の快適性を重視した自用の戸建住宅地としての地価水準が形成されており、収益性に見合った地価水準は形成されていない。このようなことから、収益還元法の適用は断念した。したがって、信頼度の高い複数の取引事例から試算され市場性を反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に大きな変動は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であるが、地域要因に特別な変動はないので、今後とも概ね現状を推移するものと予測する。地価水準は選好性を反映して上昇傾向が続いている。

価格決定の理由

対象標準地は一般住宅が多い閑静な山手の住宅地域にあって、第1種低層住居専用地域に属している。当該地域では居住の快適性を重視した自用の戸建住宅地としての地価水準が形成されており、収益性に見合った地価水準は形成されていない。このようなことから、収益還元法の適用は断念した。したがって、信頼度の高い複数の取引事例から試算され市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来の画地が分割され細分化の傾向が見られる。

地域要因の将来予測

当該地域は東灘区の高台に位置する中規模一般住宅地域である。一部旧来の画地が分割され細分化の傾向が見られるものの将来的にも戸建住宅地域として熟成していくものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅用に開発された阪急御影駅の北西部山手の高台に位置する閑静な住宅地域であり、収益物件は散見されるが、自用目的での取引が支配的であり有効な賃貸市場が形成されていないため収益価格は算定しなかった。よって代表標準地との検討を踏まえ、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成市街地内の住宅地域であり、利便性の良さから需要は堅調である。なお、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅にマンション等も混在する住宅地域であり、今後とも現況通り推移するものと予測する。利便性の良好な住宅地域であることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅を中心とした住宅地域であり、周辺にはマンション等の収益物件も見られるが、自用目的での取引が中心である。比準価格は類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は画地規模も小さく間口も狭いため、共同住宅の想定は困難であり試算しなかった。したがって、市場の実態をより反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅のほかマンション等が混在する住宅地域として熟成しており、地域に格別な変動要因がないことから、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅、マンション等が混在する住宅地域で、賃貸物件も見られるが自用目的の取引が中心である。収益価格は共同住宅を想定したが、建築費の高騰等の影響を受けてやや低位に求められた。比準価格は規範性の高い事例を収集し得たためその信頼性は高いものと思料する。以上より、市場の実態を反映する比準価格を標準とし、想定要素を含む収益価格を参考に留め代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

山手の住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域には賃貸マンション等も散見されるが、中小規模の一般住宅が大半を占める地域で、山手の住環境を重視する地域に立地していることもあり、自用目的での取引が中心である。収益還元法は事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であることから試算しなかった。よって、比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は見られない。駅から遠い山手の住宅地域の選好性は相対的に低下している。

地域要因の将来予測

東灘区の山手に位置し、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、現状の環境下で推移するものと予測する。地価は緩やかな下落傾向で推移している。

価格決定の理由

近隣地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的の個人が取引の中心となっている。賃貸物件は殆ど見られず、公法上の規制等からも経済合理的に賃貸事業が成立する地域でないため収益価格は試算しなかった。比準価格は周辺の高台の住宅地から規範性の高い事例を収集し得たためその信頼性は高い。以上より、代表標準地との均衡に留意し、市場の実態を反映した実証的な比準価格をもって、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。実需を反映して地価はやや強含みである。

地域要因の将来予測

一般住宅、マンション等が混在する住宅地域である。地域要因に格別の変動はなく、当面は低層住宅地域として推移するものと予測する。地価は生活利便性等も良好なことから、やや強含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を中心に一部賃貸共同住宅も見られる住宅地域であるが、地域の土地取引は自己居住用、自用目的が中心で支配的である。よって、同一需給圏内の類似地域等から収集した地域的類似性、規範性のある取引事例を比準して求めた比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

マンション等の多い住宅地域であり、利便性の良さから需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

マンションが多く見られる地域であり、規模の大きい土地にあってはマンション用地としての取引が中心である。比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であるが、マンション用地の取引事例が少なく、広域的に収集せざるを得なかった。開発法による価格は想定要素を含むため不確実性が伴うが、主な需要者が開発業者である点を考慮すれば一定の規範性を有する。以上より、両価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既存の住宅地域であり、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、今後とも現況通り推移するものと予測する。利便性の良好な住宅地域であることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺にはマンション等の収益物件も見られるが、中小規模の一般住宅が過半を占める地域で、自用目的での取引が中心である。比準価格は類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は、画地規模による制約もあり、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であることから試算しなかった。よって、比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。