兵庫県神戸市東灘区住吉山手３丁目１５３１番４(御影駅・住吉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
268,000円
2017年01月01日に行った兵庫県神戸市東灘区住吉山手３丁目１５３１番４(兵庫県神戸市東灘区住吉山手３−１−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を268,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県神戸市東灘区住吉山手３丁目１５３１番４ |
| 住居表示 | 住吉山手３−１−９ |
| 価格 | 268,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 住吉、1,000m |
| 地積 | 243㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅の多い閑静な住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
山本幸生氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山本幸生 |
|---|---|
| 価格 | 268,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特に大きな変動は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であるが、地域要因に特別な変動はないので、今後とも概ね現状を推移するものと予測する。地価水準は選好性を反映して上昇傾向が続いている。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、阪急電鉄神戸本線及びJR東海道本線沿線の神戸市東部、芦屋市及び西宮市の山手の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住し大阪・神戸方面の事業所に勤務する会社役員や会社員であるが、圏外からの転入需要もみられる。特筆すべき変動要因はないが、住吉山手エリアは従来から人気があり需要は比較的堅調である。取引の中心となる価格帯は、250㎡の土地で6700万円程度、注文建築の需要が多く建売住宅は殆どない。 |
| 一般的要因 | 金融緩和策等により地価は緩やかな上昇基調にある中、東灘区の地価も総じて上昇しているが、選好性や人気度による格差も顕著化している。 |
中村増秀氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中村増秀 |
|---|---|
| 価格 | 267,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 特にない。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は中規模一般住宅の多い閑静な住宅地域であるが、街路系統はあまり良好でない。地域要因に特別の変動はないので、今後とも現況を維持し推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は阪急電鉄神戸線、JR東海道本線、阪神電鉄本線等で、概ね神戸市及び阪神間諸都市に存する住宅地域である。需要者は神戸市の他阪神間諸都市の居住者も多く東灘区の土地需要は比較的底堅い。当地域は街路系統はおとるものの、閑静な環境の良い地域で需要は強い。標準地と同規模程度であれば土地は6500万円前後が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 東灘区は東側が芦屋市と隣接し、住環境の良い住宅地を中心に土地需要は底堅い。ただし大きな社会的、経済的要因の変動はない。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7279517 北緯 135度2597553 |
参考：該当物件周辺マップ
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兵庫県神戸市東灘区住吉鴨子ケ原町３丁目３０番２兵庫県神戸市東灘区御影町郡家字下山田６９番１６ほか１筆の一部兵庫県神戸市東灘区本山町北畑字町田２８９番１３兵庫県神戸市東灘区本山中町４丁目９３番兵庫県神戸市東灘区住吉町山下１６０８番１ほか３筆兵庫県神戸市東灘区本山町岡本字十文字山１２０３番２７兵庫県神戸市東灘区西岡本３丁目３６番７兵庫県神戸市東灘区住吉町中島４００番外兵庫県神戸市東灘区住吉山手２丁目１８１５番４兵庫県神戸市東灘区岡本９丁目１３番６
参考：近隣駅の地価相場
御影駅(地価相場 262,500円/㎡)住吉駅(地価相場 268,000円/㎡)御影駅(地価相場 257,000円/㎡)摂津本山駅(地価相場 296,000円/㎡)住吉駅(地価相場 286,500円/㎡)石屋川駅(地価相場 257,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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