兵庫県神戸市灘区八幡町４丁目３９番(六甲駅・六甲道駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


364,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市灘区八幡町４丁目３９番(兵庫県神戸市灘区八幡町４−８−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を364,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市灘区八幡町４丁目３９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市灘区八幡町４丁目３９番
住居表示八幡町４−８−７
価格364,000円/㎡
交通施設、距離六甲、200m
地積253㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅にマンション等が混在する住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林昌三氏による調査レポート

不動産鑑定士小林昌三
価格363,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に大きな地域要因の変動は見受けられない。
地域要因の将来予測当該地域は、駅に近い住宅地域として、既に熟成しており、今後ともマンション等への建て替えも含め現状のまま推移して行くものと予測する。地価水準についても強含みで推移するものと思われる。
市場の特性同一需給圏は、阪急神戸線及びJR東海道本線沿線で、概ね神戸市及び阪神間諸都市に存する駅に近接する中規模の住宅地域である。需要者は、主として圏内居住者であるが、圏外からの転入者も見受けられる。利便性が高く、マンションへの建替えも可能であり、根強い需要を有する地域である。土地は9，000万円程度の物件が需要の中心を占めているが新築分譲住宅等では、区画を小さくして総額を押さえる傾向になっている。
一般的要因灘区の住宅地は、阪神間の良好な住環境を維持していて、駅からの接近性に劣るところ以外、価格はやや上昇傾向にある。

清水信博氏による調査レポート

不動産鑑定士清水信博
価格365,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅にマンション等が混在する住宅地域であり、街路条件及び利便性等は良好である。実需等を反映し、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測一般住宅にマンション等が混在する住宅地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は緩やかな回復基調にあり、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、阪急神戸本線、JR東海道本線及び阪神本線の沿線で、概ね神戸市の圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち神戸市居住者がほとんどを占める。一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、利便性も良好である。住宅建設は横ばいだが、居住環境等から需給関係も比較的安定している。土地は8，500万円∼9，500万円程度の需要が中心となっているが、地域的に取引される規模も様々であり、中心価格帯は見出しにくくなっている。
一般的要因低金利や住宅ローン減税等の政策の後押しに加え、継続的な都市部への回帰傾向から灘区における需要も底堅く推移している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7185249
北緯 135度233399

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県神戸市灘区篠原中町３丁目２番２兵庫県神戸市灘区高羽字楠ケ丘８９番５の一部兵庫県神戸市灘区浜田町３丁目１３番１ほか２筆兵庫県神戸市灘区天城通１丁目９番５兵庫県神戸市灘区大内通１丁目５番５兵庫県神戸市灘区城ノ内通２丁目８５番２の一部兵庫県神戸市灘区浜田町３丁目１３番１外兵庫県神戸市灘区下河原通３丁目５０番兵庫県神戸市灘区記田町３丁目２番１２兵庫県神戸市灘区六甲台町４番７兵庫県神戸市灘区篠原南町２丁目２６番３兵庫県神戸市灘区篠原北町３丁目２０番４外兵庫県神戸市灘区篠原中町６丁目２１番３兵庫県神戸市灘区楠丘町６丁目３番５兵庫県神戸市灘区高羽町３丁目１５番兵庫県神戸市灘区篠原南町５丁目５番２

参考：近隣駅の地価相場

六甲駅(地価相場 243,000円/㎡)六甲道駅(地価相場 280,500円/㎡)新在家駅(地価相場 246,500円/㎡)大石駅(地価相場 250,000円/㎡)石屋川駅(地価相場 257,000円/㎡)西灘駅(地価相場 238,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード