兵庫県神戸市灘区鶴甲４丁目１２番１６(六甲駅・御影駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


161,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市灘区鶴甲４丁目１２番１６(兵庫県神戸市灘区鶴甲４−１２−２５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を161,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市灘区鶴甲４丁目１２番１６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市灘区鶴甲４丁目１２番１６
住居表示鶴甲４−１２−２５
価格161,000円/㎡
交通施設、距離六甲、2,100m
地積249㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

林健太郎氏による調査レポート

不動産鑑定士林健太郎
価格161,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中規模一般住宅が多い区画整然とした山手の住宅地域であり、地域内には格別の変動要因はない。
地域要因の将来予測当該地域は、中規模一般住宅が多い区画整然とした山手の住宅地域であり、地域内には格別の変動要因はないので、当分は現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は阪神間の住宅地域であり、需要者は神戸市内の居住者が多く、圏外からの転入は少ない。最寄り駅への接近性が劣るものの、需給は概ね均衡しており、地価は横ばいに推移している。需要の中心価格帯は3，000万円台後半∼4，000万円前半である。
一般的要因景気は緩やかな回復傾向にあり、灘区の地価は全般的に上昇傾向にあるが、最寄り駅への接近性に劣る山手エリアの地価は、横ばい傾向にある。

松崎庄二氏による調査レポート

不動産鑑定士松崎庄二
価格161,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅からやや離れているが、区画整然とした住環境の良好な住宅地域である。特に地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測当該地域は中規模一般住宅が多い山手の住宅地域であり、今後とも現況通り推移するものと予測する。地価水準は横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急神戸本線及びJR東海道本線の沿線で、概ね神戸市東部から阪神間に存する住宅地域である。需要者の中心は神戸市及び阪神間の居住者が多く、同一需給圏外からの転入者は少ない。駅からやや離れているものの、区画整然とした住環境の良好な住宅地域であり、需要は安定している。土地は4000∼4500万円程度、新築戸建住宅で5000∼6000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因灘区の人口は微増傾向にある。景気はゆるやかに回復しつつあり、住宅地の地価は上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7348258
北緯 135度2369816

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

六甲駅(地価相場 243,000円/㎡)御影駅(地価相場 262,500円/㎡)六甲道駅(地価相場 280,500円/㎡)石屋川駅(地価相場 257,000円/㎡)新在家駅(地価相場 246,500円/㎡)御影駅(地価相場 257,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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