兵庫県神戸市東灘区西岡本７丁目１２０３番３８(御影駅・住吉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


168,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市東灘区西岡本７丁目１２０３番３８(兵庫県神戸市東灘区西岡本７−９−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を168,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市東灘区西岡本７丁目１２０３番３８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市東灘区西岡本７丁目１２０３番３８
住居表示西岡本７−９−９
価格168,000円/㎡
交通施設、距離岡本、2,100m
地積229㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い高台の住宅地域
前面道路の状況北4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

濵本佳子氏による調査レポート

不動産鑑定士濵本佳子
価格168,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動は見られない。駅から遠い山手の住宅地域の選好性は相対的に低下している。
地域要因の将来予測東灘区の山手に位置し、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、現状の環境下で推移するものと予測する。地価は緩やかな下落傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は阪急電鉄神戸本線、JR東海道本線沿線で概ね神戸市と阪神間の各市を中心とする住宅地域の圏域である。需要者は圏内の居住目的の個人を中心とし、圏外からの転入者も見られる。当該地域は神戸屈指の優良住宅地である岡本エリアの山手に位置する閑静な住宅地域であるが、最寄り駅から遠く、利便性に劣るため需要はやや弱い。市場の中心価格帯は標準地と同規模であれば土地で4，000万円程度である。
一般的要因東灘区の人口は増加傾向にあり、不動産需要は総じて堅調であるが、選好性による二極化が進行している地域も見受けられる。

中村増秀氏による調査レポート

不動産鑑定士中村増秀
価格167,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特にない。
地域要因の将来予測当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な区画整然とした住宅地域として既に熟成しており、今後とも現状のまま推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急電鉄神戸線、JR東海道本線、阪神電鉄本線等で、概ね神戸市及び阪神間諸都市に存する住宅地域である。需要者の中心は圏内居住の壮年層であり、圏外からの転入者は少ない。著名で閑静な山手の住宅地域である反面利便性に劣り、また、地すべり防止区域に指定されており需要は軟調で地価は弱含み傾向を示している。土地は約4000万円弱程度の物件が需要の中心を占めている。
一般的要因東灘区は東側が芦屋市と隣接し、住環境の良い住宅地を中心に土地需要は底堅い。ただし大きな社会的、経済的要因の変動はない。

環境情報

地形・地質

深成岩

深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,ヤブツバキクラス域代償植生
災害リスク：土砂災害盛土の地すべり(平成7年(1995)1月 兵庫県南部地震（阪神・淡路大震災）)
過去の周辺地域の土砂災害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7319707
北緯 135度2618856

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県神戸市東灘区本山中町２丁目３４番１兵庫県神戸市東灘区本山町岡本字庄屋１３番６兵庫県神戸市東灘区住吉鴨子ケ原町３丁目３０番２兵庫県神戸市東灘区御影町郡家字下山田６９番１６ほか１筆の一部兵庫県神戸市東灘区深江北町２丁目１０４番兵庫県神戸市東灘区本山町北畑字町田２８９番１３兵庫県神戸市東灘区本山中町４丁目９３番兵庫県神戸市東灘区住吉町山下１６０８番１ほか３筆兵庫県神戸市東灘区御影町西平野字天神山２６番４兵庫県神戸市東灘区御影中町６丁目１１７７番兵庫県神戸市東灘区御影石町２丁目３８１番３兵庫県神戸市東灘区甲南町３丁目３４０番２３兵庫県神戸市東灘区岡本１丁目７１番１兵庫県神戸市東灘区魚崎北町２丁目４８８番２兵庫県神戸市東灘区西岡本３丁目３６番７兵庫県神戸市東灘区住吉町中島４００番外兵庫県神戸市東灘区住吉東町４丁目２３番１外兵庫県神戸市東灘区御影石町４丁目８８番３兵庫県神戸市東灘区住吉山手９丁目１５６４番４兵庫県神戸市東灘区住吉台１８７４番２１４内兵庫県神戸市東灘区鴨子ケ原３丁目４３番１１兵庫県神戸市東灘区岡本２丁目１８番１兵庫県神戸市東灘区御影山手２丁目１８８番兵庫県神戸市東灘区御影中町３丁目９９３番１外兵庫県神戸市東灘区渦森台３丁目１３番４兵庫県神戸市東灘区御影中町４丁目１２１７番１外兵庫県神戸市東灘区住吉山手２丁目１８１５番４兵庫県神戸市東灘区魚崎北町８丁目１８０番１兵庫県神戸市東灘区岡本９丁目１３番６兵庫県神戸市東灘区本山北町５丁目４２３番５兵庫県神戸市東灘区田中町３丁目２９３番３兵庫県神戸市東灘区田中町１丁目３４番３兵庫県神戸市東灘区甲南町３丁目３４０番５外兵庫県神戸市東灘区住吉宮町４丁目２３番

参考：近隣駅の地価相場

御影駅(地価相場 262,500円/㎡)住吉駅(地価相場 268,000円/㎡)摂津本山駅(地価相場 296,000円/㎡)御影駅(地価相場 257,000円/㎡)住吉駅(地価相場 286,500円/㎡)魚崎駅(地価相場 311,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード