兵庫県神戸市東灘区御影山手６丁目１番２１７(御影駅・六甲駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


228,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市東灘区御影山手６丁目１番２１７(兵庫県神戸市東灘区御影山手６−４−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を228,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市東灘区御影山手６丁目１番２１７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市東灘区御影山手６丁目１番２１７
住居表示御影山手６−４−２３
価格228,000円/㎡
交通施設、距離阪急御影、1,400m
地積110㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ高台の閑静な住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

安田祐一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士安田祐一郎
価格229,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来の画地が分割され細分化の傾向が見られる。
地域要因の将来予測当該地域は東灘区の高台に位置する中規模一般住宅地域である。一部旧来の画地が分割され細分化の傾向が見られるものの将来的にも戸建住宅地域として熟成していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急電鉄神戸線、JR東海道本線、阪神電鉄本線等で、概ね神戸市及び阪神間諸都市に存する住宅地域である。需要者は神戸市の他阪神間諸都市の居住者も多く東灘区の土地需要は比較的底堅い。当地域の様に高台の住宅地域に関しては、標準地と同規模程度であれば土地は2500万円前後が需要の中心である。
一般的要因東灘区は東側が芦屋市と隣接し、住環境の良い住宅地を中心に土地需要は底堅い。ただし大きな社会的、経済的要因の変動はない。

濵本佳子氏による調査レポート

不動産鑑定士濵本佳子
価格227,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来の画地が分割され細分化の傾向が見られる。
地域要因の将来予測一般住宅が多い山手の閑静な住宅地域として熟成しており、長期的には大規模画地の細分化が進むものと予測される。地価は横ばい乃至やや上昇基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急電鉄神戸本線、JR東海道本線沿線で神戸市及び阪神間の各都市に存する山手を中心とする住宅地域の圏域である。需要者は圏内の居住目的の個人を中心とし、圏外からの転入者も見られる。最寄り駅への接近性に劣るが、閑静な住環境を選好する層からの需要は底堅い。市場の中心価格帯は、標準地と同規模程度で土地2，500万円程度である。
一般的要因東灘区の人口は増加傾向にあり、不動産需要は総じて堅調であるが、選好性による二極化が進行している地域も見受けられる。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7300291
北緯 135度2448868

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県神戸市灘区中郷町３丁目１７番１の一部兵庫県神戸市灘区篠原中町３丁目２番２兵庫県神戸市灘区水車新田字大土ケ平６８番４ほか１筆兵庫県神戸市灘区桜ケ丘町５４番兵庫県神戸市灘区高羽町３丁目１５番兵庫県神戸市灘区鶴甲４丁目１２番１６兵庫県神戸市東灘区住吉鴨子ケ原町３丁目３０番２兵庫県神戸市東灘区魚崎北町２丁目４８８番２兵庫県神戸市東灘区鴨子ケ原３丁目４３番１１兵庫県神戸市東灘区御影山手２丁目１８８番兵庫県神戸市東灘区渦森台３丁目１３番４

参考：近隣駅の地価相場

御影駅(地価相場 262,500円/㎡)六甲駅(地価相場 243,000円/㎡)六甲道駅(地価相場 280,500円/㎡)石屋川駅(地価相場 257,000円/㎡)住吉駅(地価相場 268,000円/㎡)御影駅(地価相場 257,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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