兵庫県神戸市灘区曾和町２丁目６番２(六甲駅・六甲道駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


413,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市灘区曾和町２丁目６番２(兵庫県神戸市灘区曾和町２−６−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を413,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市灘区曾和町２丁目６番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市灘区曾和町２丁目６番２
住居表示曾和町２−６−１４
価格413,000円/㎡
交通施設、距離六甲、400m
地積192㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

林健太郎氏による調査レポート

不動産鑑定士林健太郎
価格414,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区内でも有数の優良住宅地であり、地域内には格別の変動要因はない。
地域要因の将来予測山手の閑静な住宅地域で、今後とも概ね現状を維持すると予測する。住環境に優れ、かつ最寄駅に近いことから住宅地としての人気は相対的に高く、地価水準は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は阪急神戸本線及びJR東海道本線沿線で、神戸市中央区から東灘区にかけての圏域に存する住環境の良好な住宅地。需要者は、会社役員及び事業主等の高額所得者が中心となっている。最寄駅に近く、比較的知名度の高い高級感のある住宅地であり、不動産需要は安定的に推移している。需要の中心価格帯は8，000万円前後である。
一般的要因景気は緩やかな回復傾向にあり、灘区の地価は上昇傾向にある。

清水信博氏による調査レポート

不動産鑑定士清水信博
価格412,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、利便性等は良好である。実需等を反映して、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は緩やかな回復基調にあり、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、阪急神戸本線、JR東海道本線及び阪神本線の沿線で、概ね神戸市の圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち神戸市居住者がほとんどを占める。中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、利便性も良好である。住宅建設は横ばいであるが、居住環境等から需給関係も比較的安定している。土地は7，500万円∼8，500万円程度の需要が中心となっているが、地域的に取引される規模も様々であり、中心価格帯は見出しにくくなっている。
一般的要因低金利や住宅ローン減税等の政策の後押しに加え、継続的な都市部への回帰傾向から灘区における需要も底堅く推移している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7225522
北緯 135度2345766

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県神戸市灘区中郷町３丁目１７番１の一部兵庫県神戸市灘区篠原中町３丁目２番２兵庫県神戸市灘区曾和町２丁目１７番１兵庫県神戸市灘区浜田町３丁目１３番１ほか２筆兵庫県神戸市灘区城ノ内通２丁目８５番２の一部兵庫県神戸市灘区浜田町３丁目１３番１外兵庫県神戸市灘区記田町３丁目２番１２兵庫県神戸市灘区六甲台町４番７兵庫県神戸市灘区桜ケ丘町５４番兵庫県神戸市灘区篠原南町２丁目２６番３兵庫県神戸市灘区篠原北町３丁目２０番４外兵庫県神戸市灘区篠原中町６丁目２１番３兵庫県神戸市灘区楠丘町６丁目３番５兵庫県神戸市灘区高羽町３丁目１５番

参考：近隣駅の地価相場

六甲駅(地価相場 243,000円/㎡)六甲道駅(地価相場 280,500円/㎡)新在家駅(地価相場 246,500円/㎡)御影駅(地価相場 262,500円/㎡)大石駅(地価相場 250,000円/㎡)石屋川駅(地価相場 257,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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