兵庫県神戸市東灘区深江本町４丁目１８番４(御影駅・住吉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


235,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市東灘区深江本町４丁目１８番４(兵庫県神戸市東灘区深江本町４−３−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を235,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市東灘区深江本町４丁目１８番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市東灘区深江本町４丁目１８番４
住居表示深江本町４−３−２
価格235,000円/㎡
交通施設、距離深江、350m
地積115㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
前面道路の状況南東6.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

近藤久男氏による調査レポート

不動産鑑定士近藤久男
価格235,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動はない。実需を反映して地価はやや強含みである。
地域要因の将来予測一般住宅、マンション等が混在する住宅地域である。地域要因に格別の変動はなく、当面は低層住宅地域として推移するものと予測する。地価は生活利便性等も良好なことから、やや強含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は主として阪神電鉄本線沿線の圏域に位置する住宅地域である。需要者は主に阪神諸都市への通勤居住者が多く、圏外からの転入もみられる。生活の利便性が良好な住宅地域であることから同圏域に対する地域選好性は総じて強く、値頃感から地価水準は強含みで推移している。土地は2300万円前後（100㎡程度）、新築戸建では4000∼4500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因神戸市東部3区の人口は増加傾向にあり、低金利や住宅資金贈与の非課税枠等の後押しや中古住宅活性化政策により、住宅需要も総じて堅調である。

安田祐一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士安田祐一郎
価格235,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動はない。
地域要因の将来予測東灘区南部に位置し、一般住宅、マンション等が混在する住宅地域で、地域に格別な変動要因がないことから、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価はやや強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR東海道本線及び阪神電鉄本線沿線の標準的な住宅地域である。主たる需要者は神戸市及び阪神間諸都市への通勤居住者である。市場の需給動向は優良物件に対する潜在的需要が根強く、景気回復に伴ってやや強含みである。需要の中心価格帯は2，300万円（230千円／㎡・100㎡）程度である。
一般的要因東灘区の人口は緩やかな増加傾向にある。郊外部との二極化はあるものの緩やかな景気の回復に伴って、不動産需要は総じて強含みである。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7209446
北緯 135度290125

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

御影駅(地価相場 257,000円/㎡)住吉駅(地価相場 286,500円/㎡)石屋川駅(地価相場 257,000円/㎡)住吉駅(地価相場 268,000円/㎡)魚崎駅(地価相場 311,000円/㎡)御影駅(地価相場 262,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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