兵庫県神戸市東灘区岡本２丁目１８番１(摂津本山駅・住吉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


536,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市東灘区岡本２丁目１８番１(兵庫県神戸市東灘区岡本２−９−２６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を536,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市東灘区岡本２丁目１８番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市東灘区岡本２丁目１８番１
住居表示岡本２−９−２６
価格536,000円/㎡
交通施設、距離岡本、380m
地積330㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、マンション等が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況北8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山本幸生氏による調査レポート

不動産鑑定士山本幸生
価格536,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特に大きな変動は認められない。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅、マンション等が多い閑静な住宅地域であるが、地域要因に特別な変動はないので、今後とも概ね現状を推移するものと予測する。地価水準は旺盛な需要を反映して上昇傾向が続いている。
市場の特性同一需給圏は、阪急電鉄神戸本線及びJR東海道本線沿線の東灘区を中心に神戸市東部から西宮市にかけての範囲である。需要者の中心は、圏域内に居住し大阪や神戸方面等の事業所に勤務する会社役員であるが、同一需給圏外からの転入需要もみられる。特筆すべき変動要因はないが、岡本地区は従来から選好性が非常に強く需要は旺盛である。取引が殆どないため中心となる価格帯は把握し難いが、300㎡の整形な土地の1㎡当たりの価格は50万円以上である。
一般的要因金融緩和策等により地価は緩やかな上昇基調にある中、東灘区の地価も総じて上昇しているが、選好性や人気度による格差も顕著化している。

安田祐一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士安田祐一郎
価格536,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住環境、日用品等の生活利便性も良好で、また、最寄り駅からも徒歩圏内にあり根強い人気がある。
地域要因の将来予測当該地域は岡本駅徒歩圏で、一般住宅、マンション等が多い閑静な住宅地域。地域要因に特別の変動はないので今後も住環境の良い低層住宅地域として現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急電鉄神戸線、JR東海道本線、阪神電鉄本線等で、概ね神戸市及び阪神間諸都市に存する住宅地域である。需要者は神戸市の他阪神間諸都市の居住者も多く東灘区の土地需要は比較的底堅い。当地域の様に住環境の特に良い地域は需要が強く、画地規模によって異なるが500千円／㎡中心（総額7千万円から2億円程度）が需要の中心である。
一般的要因東灘区は東側が芦屋市と隣接し、住環境の良い住宅地を中心に土地需要は底堅い。ただし大きな社会的、経済的要因の変動はない。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7277965
北緯 135度2739957

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

摂津本山駅(地価相場 296,000円/㎡)住吉駅(地価相場 268,000円/㎡)青木駅(地価相場 311,500円/㎡)魚崎駅(地価相場 311,000円/㎡)深江駅(地価相場 312,000円/㎡)甲南山手駅(地価相場 312,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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