兵庫県神戸市東灘区魚崎北町８丁目１８０番１(住吉駅・魚崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


311,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市東灘区魚崎北町８丁目１８０番１(兵庫県神戸市東灘区魚崎北町８−３−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を311,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市東灘区魚崎北町８丁目１８０番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市東灘区魚崎北町８丁目１８０番１
住居表示魚崎北町８−３−３
価格311,000円/㎡
交通施設、距離魚崎、650m
地積186㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林昌三氏による調査レポート

不動産鑑定士小林昌三
価格311,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特段の変更はない。
地域要因の将来予測当該地域は戸建住宅とマンションが混在する住宅地域として熟成しており、地価も強含み傾向で進むものと予想される。
市場の特性同一需給圏需給圏内の居住者のほか、圏外からの転入も見られる。阪神沿線のなかでは比較的人気があり、需要は底堅いものがある。土地では5，500万円から6，000万円までが中心で、建売は小規模に分割して総額を抑える傾向にある。地価は上昇傾向が認められる。
一般的要因東灘区の住宅地は、阪神間の良好な住環境を維持していて、駅からの接近性に劣るところ以外、価格は上昇傾向にある。

上田節夫氏による調査レポート

不動産鑑定士上田節夫
価格311,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因東灘区の人口は5年前より増加しているが、前年比では微増になっている。利便性の良い住宅地は需要が認められ、上昇傾向。
地域要因の将来予測当該地域は、一般住宅を中心とする閑静な住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持していくものと予測する。地価は上昇傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は阪神本線沿線等で、神戸市及び阪神間諸都市に存する住宅地域である。需要者は神戸市及び阪神間諸都市の居住者のほか、圏外からの転入も見られる。阪神沿線の中では比較的人気のある地域であり、需要は堅調で地価は上昇傾向を示している。土地で5，500万円∼6，000万円程度の物件が取引の中心となるが、細分化により総額を抑える傾向も見られる。
一般的要因金融の緩和と税制の影響から、建築着工はおおむね堅調。消費者物価はほぼ横ばいで、上昇基調にない。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7181252
北緯 135度2699825

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県神戸市東灘区森北町４丁目１０９番兵庫県神戸市東灘区北青木３丁目４３番１兵庫県神戸市東灘区住吉町山下１６０８番１ほか３筆兵庫県神戸市東灘区甲南町３丁目３４０番２３兵庫県神戸市東灘区住吉町中島４００番外兵庫県神戸市東灘区住吉東町４丁目２３番１外兵庫県神戸市東灘区魚崎西町４丁目２５７番兵庫県神戸市東灘区魚崎北町８丁目１８０番１兵庫県神戸市東灘区田中町３丁目２９３番３兵庫県神戸市東灘区甲南町３丁目３４０番５外兵庫県神戸市東灘区住吉宮町４丁目２３番

参考：近隣駅の地価相場

住吉駅(地価相場 268,000円/㎡)魚崎駅(地価相場 311,000円/㎡)住吉駅(地価相場 286,500円/㎡)青木駅(地価相場 311,500円/㎡)摂津本山駅(地価相場 296,000円/㎡)御影駅(地価相場 257,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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