兵庫県神戸市灘区深田町１丁目２番３外(六甲道駅・新在家駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


304,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市灘区深田町１丁目２番３外(兵庫県神戸市灘区深田町１−２−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を304,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市灘区深田町１丁目２番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市灘区深田町１丁目２番３外
住居表示深田町１−２−３
価格304,000円/㎡
交通施設、距離六甲道、350m
地積167㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、B(ブロック造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林昌三氏による調査レポート

不動産鑑定士小林昌三
価格305,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に大きな地域要因の変動は見受けられない。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅と共同住宅等が混在する住宅地域である。今後とも安定した住環境を形成していくものと予測する。地価水準については強含みで推移していくものと思われる。
市場の特性同一需給圏は、阪急神戸線、JR東海道本線及び阪神電鉄本線沿線で、概ね神戸市及び阪神間諸都市に存する比較的駅に近い中小規模の住宅地域である。需要者は、主として圏内の居住者が殆どを占め、圏外からの転入者は少ない。利便性に恵まれ、都心回帰の傾向を受け根強い需要を有する地域でもあり、地価は上昇局面にある。土地は5000万円程度の物件が需要の中心を占めている。
一般的要因灘区の住宅地は、阪神間の良好な住環境を維持していて、駅からの接近性に劣るところ以外、価格は上昇傾向にある。

清水信博氏による調査レポート

不動産鑑定士清水信博
価格303,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、街路条件及び利便性等は良好である。実需等を反映し、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は緩やかな回復基調にあり、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、阪急神戸本線、JR東海道本線及び阪神本線等の沿線で、概ね神戸市の圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち神戸市居住者がほとんどを占める。一般住宅、マンションが多い住宅地域であり、利便性も良好である。住宅建設は横ばいであるが、居住環境等から需給関係も比較的安定している。土地は4，500万円∼5，500万円程度の需要が中心となっているが、地域的に取引される規模も様々であり、中心価格帯は見出しにくくなっている。
一般的要因低金利や住宅ローン減税等の政策の後押しに加え、継続的な都市部への回帰傾向から灘区における需要も底堅く推移している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7163835
北緯 135度2419874

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

六甲道駅(地価相場 280,500円/㎡)新在家駅(地価相場 246,500円/㎡)六甲駅(地価相場 243,000円/㎡)石屋川駅(地価相場 257,000円/㎡)大石駅(地価相場 250,000円/㎡)御影駅(地価相場 257,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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