兵庫県神戸市東灘区鴨子ケ原１丁目８番２２(御影駅・住吉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


222,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市東灘区鴨子ケ原１丁目８番２２(兵庫県神戸市東灘区鴨子ケ原１−１０−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を222,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市東灘区鴨子ケ原１丁目８番２２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市東灘区鴨子ケ原１丁目８番２２
住居表示鴨子ケ原１−１０−２３
価格222,000円/㎡
交通施設、距離阪急御影、620m
地積168㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山本幸生氏による調査レポート

不動産鑑定士山本幸生
価格222,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特に大きな変動は認められない。
地域要因の将来予測当該地域は中小規模の一般住宅が多い閑静な住宅地域であるが、地域要因に特別な変動はないので、今後とも概ね現状を維持するものと予測する。地価水準は横這いから若干の上昇傾向へと転じている。
市場の特性同一需給圏は、阪急電鉄神戸本線沿線の神戸市東部、芦屋市及び西宮市の山手の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住し大阪・神戸等の事業所に勤務する会社役員や会社員であるが、圏外からの転入需要もみられる。特筆すべき変動要因はないが、東灘区の山手エリアは選好性が強く従来から根強い人気がある。取引の中心となる価格帯は、170㎡の土地で3800万円程度、新築の戸建住宅は6000万円程度だが、注文建築の需要もある。
一般的要因金融緩和策等により地価は緩やかな上昇基調にある中、東灘区の地価も総じて上昇しているが、選好性や人気度による格差も顕著化している。

濵本佳子氏による調査レポート

不動産鑑定士濵本佳子
価格222,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大規模地の分割化、低層マンション化が散見される。
地域要因の将来予測一般住宅が多い山手の閑静な住宅地域として熟成しており、長期的には大規模画地の細分化又は低層マンション化が進むものと予測される。地価はやや強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急電鉄神戸本線、JR東海道本線沿線で神戸市及び阪神間の各都市に存する良好な住宅地域の圏域である。需要者は圏内の居住目的の個人を中心とし、圏外からの転入者も見られる。最寄り駅から徒歩圏内にありながら住環境も良好な山手エリアの選好度は高く、需要は底堅い。市場の中心価格帯は、標準地と同規模程度で土地3，700万円程度である。
一般的要因東灘区の人口は増加傾向にあり、不動産需要は総じて堅調であるが、選好性による二極化が進行している地域も見受けられる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度728271
北緯 135度2499255

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

御影駅(地価相場 262,500円/㎡)住吉駅(地価相場 268,000円/㎡)御影駅(地価相場 257,000円/㎡)石屋川駅(地価相場 257,000円/㎡)六甲駅(地価相場 243,000円/㎡)六甲道駅(地価相場 280,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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