兵庫県神戸市灘区桜ケ丘町５５番(六甲駅・御影駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


199,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市灘区桜ケ丘町５５番(兵庫県神戸市灘区桜ケ丘町１０−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を199,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市灘区桜ケ丘町５５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市灘区桜ケ丘町５５番
住居表示桜ケ丘町１０−７
価格199,000円/㎡
交通施設、距離六甲、1,000m
地積165㎡
形状台形(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅にマンション等が混在する住宅地域
前面道路の状況西4.5m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松崎庄二氏による調査レポート

不動産鑑定士松崎庄二
価格199,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測山手の住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急神戸本線及びJR東海道本線の沿線で、概ね神戸市東部及び阪神間に存する住宅地域である。需要者の中心は神戸市東部及び阪神間の居住者が多いが、同一需給圏外からの転入者もみられる。旧来からの既成住宅地域であり、安定した需要がある。土地建物で総額4000∼5000万円程度の物件が需要の中心を占めている。
一般的要因灘区の人口は微増傾向にある。景気はゆるやかに回復しつつあり、住宅地の地価は上昇傾向にある。

梶川智保氏による調査レポート

不動産鑑定士梶川智保
価格199,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来よりの住宅地域であり、地域要因も安定的に推移しているため、顕著な変化は認められない。
地域要因の将来予測中規模一般住宅を中心とする山手の住宅地域であり、地域要因に特別の変動もなく、今後も現状の通り推移するものと予測する。なお、底堅い実需に支えられて、地域における地価は上昇基調で推移している。
市場の特性同一需給圏は阪急電鉄神戸本線及びJR東海道本線沿線で、概ね神戸市東部に位置する山手の住宅地域である。需要者は圏内居住者をはじめ、圏外からの転入も想定される。中規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、閑静な住環境を指向する根強い実需に対して、建て替えを中心とする新築分譲のほか、中古流通による供給も相応にあり、需給は安定的に推移している。土地は3000万円程度、新築戸建住宅で4500万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因外需の下振れが懸念されるものの、個人消費や雇用情勢など国内経済は総じて底堅い動きを維持しており、灘区における地価は安定的に推移している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7258213
北緯 135度2409427

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

六甲駅(地価相場 243,000円/㎡)御影駅(地価相場 262,500円/㎡)六甲道駅(地価相場 280,500円/㎡)石屋川駅(地価相場 257,000円/㎡)新在家駅(地価相場 246,500円/㎡)御影駅(地価相場 257,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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