兵庫県神戸市灘区烏帽子町２丁目２０番(石屋川駅・新在家駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


236,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市灘区烏帽子町２丁目２０番(兵庫県神戸市灘区烏帽子町２−３−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を236,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市灘区烏帽子町２丁目２０番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市灘区烏帽子町２丁目２０番
住居表示烏帽子町２−３−５
価格236,000円/㎡
交通施設、距離新在家、450m
地積163㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
前面道路の状況南8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松崎庄二氏による調査レポート

不動産鑑定士松崎庄二
価格236,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既存の住宅地域であり、地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、今後とも現況通り推移するものと予測する。利便性の良好な住宅地域であることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急神戸本線、JR東海道本線及び阪神本線の沿線で、概ね神戸市中東部及び阪神間に存する住宅地域である。需要者の中心は神戸市及び阪神間の居住者が多く、同一需給圏外からの転入者は少ない。既存の住宅地域で利便性も良好であることから安定した需要がある。土地は3500万円∼4000万円、新築戸建住宅で5000万円程度の物件が需要の中心を占めている。
一般的要因灘区の人口は微増傾向にある。景気はゆるやかに回復しつつあり、住宅地の地価は上昇傾向にある。

林健太郎氏による調査レポート

不動産鑑定士林健太郎
価格235,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、地域内には格別の変動要因はない。
地域要因の将来予測一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、地域内には格別の変動要因はないので、当分は現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪神間の最寄り駅から徒歩圏内で、需要者の中心は同一需給圏のうち神戸市居住者がほとんどを占める。一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、利便性が良好であるため需給は逼迫しており、価格は上昇傾向で推移している。需要の中心価格帯は3，000万円台後半である。
一般的要因景気は緩やかな回復傾向にあり、灘区の地価は上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7132499
北緯 135度2474615

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県神戸市灘区大石東町４丁目５番３の一部兵庫県神戸市灘区徳井町４丁目１番２兵庫県神戸市東灘区御影町郡家字堂ノ裏１６０番２外兵庫県神戸市東灘区御影石町１丁目４７７番１外兵庫県神戸市東灘区魚崎南町５丁目３６０番兵庫県神戸市東灘区御影塚町２丁目３００番兵庫県神戸市東灘区西岡本５丁目２０番３兵庫県神戸市東灘区御影塚町３丁目９３番兵庫県神戸市東灘区御影塚町３丁目６９番６

参考：近隣駅の地価相場

石屋川駅(地価相場 257,000円/㎡)新在家駅(地価相場 246,500円/㎡)六甲道駅(地価相場 280,500円/㎡)御影駅(地価相場 257,000円/㎡)御影駅(地価相場 262,500円/㎡)住吉駅(地価相場 286,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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