兵庫県神戸市東灘区住吉本町１丁目３１６番２(住吉駅・御影駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
422,000円
2017年01月01日に行った兵庫県神戸市東灘区住吉本町１丁目３１６番２(兵庫県神戸市東灘区住吉本町１−１６−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を422,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県神戸市東灘区住吉本町１丁目３１６番２ |
| 住居表示 | 住吉本町１−１６−３ |
| 価格 | 422,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 住吉、500m |
| 地積 | 290㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅にマンション等混在の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
濵本佳子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 濵本佳子 |
|---|---|
| 価格 | 420,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に格別の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅のほかマンション等が混在する住宅地域として熟成しており、地域に格別な変動要因がないことから、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は強含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は阪急電鉄神戸本線及びJR東海道本線沿線で神戸市及び阪神間の各都市に存する良好な住宅地域の圏域である。需要者は圏内の居住目的の個人を中心とし、圏外からの転入者も見られる。生活利便性、学区等に優れる人気のエリアで需要は堅調である。市場の中心価格帯は標準地と同規模程度で土地1億2，000万円強程度、新築戸建分譲は総額を抑えるため細分化される傾向にある。 |
| 一般的要因 | 東灘区の人口は増加傾向にあり、不動産需要は総じて堅調であるが、選好性による二極化が進行している地域も見受けられる。 |
川渕真平氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 川渕真平 |
|---|---|
| 価格 | 424,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に格別の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅のほかマンション等が混在する住宅地域として熟成しており、地域に格別な変動要因がないことから、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は強含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR東海道本線及び阪急電鉄神戸本線沿線で、神戸市及び阪神間諸都市の圏域に存する、良好な住宅地域である。主たる需要者は神戸市及び阪神間諸都市の居住者のほか、圏外からの転入も期待できる。市場の需給動向は利便性と良好な住環境を備えた地域として人気は高く、根強い需要があり、地価は上昇傾向にある。需要の中心価格帯は12，000万円程度の高額となり、分割して総額を抑える傾向も多く見られる。 |
| 一般的要因 | 東灘区の人口は緩やかに増加している。経済状況も維持され、マンション開発等の動きは活発であり、総じて不動産市況は堅調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7229717 北緯 135度2626191 |
参考：該当物件周辺マップ
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兵庫県神戸市東灘区本山中町２丁目３４番１兵庫県神戸市東灘区御影町郡家字下山田６９番１６ほか１筆の一部兵庫県神戸市東灘区本山町北畑字町田２８９番１３兵庫県神戸市東灘区御影石町２丁目３８１番３兵庫県神戸市東灘区西岡本３丁目３６番７兵庫県神戸市東灘区住吉町中島４００番外兵庫県神戸市東灘区住吉東町４丁目２３番１外兵庫県神戸市東灘区御影中町４丁目１２１７番１外兵庫県神戸市東灘区住吉山手２丁目１８１５番４兵庫県神戸市東灘区魚崎北町８丁目１８０番１兵庫県神戸市東灘区岡本９丁目１３番６兵庫県神戸市東灘区田中町３丁目２９３番３兵庫県神戸市東灘区住吉宮町４丁目２３番
参考：近隣駅の地価相場
住吉駅(地価相場 268,000円/㎡)御影駅(地価相場 257,000円/㎡)住吉駅(地価相場 286,500円/㎡)御影駅(地価相場 262,500円/㎡)魚崎駅(地価相場 311,000円/㎡)石屋川駅(地価相場 257,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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