兵庫県神戸市東灘区御影郡家２丁目３０５番６(御影駅・住吉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


464,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市東灘区御影郡家２丁目３０５番６(兵庫県神戸市東灘区御影郡家２−５−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を464,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市東灘区御影郡家２丁目３０５番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市東灘区御影郡家２丁目３０５番６
住居表示御影郡家２−５−２１
価格464,000円/㎡
交通施設、距離阪急御影、330m
地積366㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、マンション等が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

近藤久男氏による調査レポート

不動産鑑定士近藤久男
価格465,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動はない。実需を反映して地価はやや弱含みである。
地域要因の将来予測一般住宅、マンション等が多い閑静な住宅地域である。地域要因に格別の変動はなく、当面は低層住宅地域として推移するものと予測する。地価は生活利便性や居住環境も良好なことから安定的に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急電鉄神戸本線、JR東海道本線沿線の圏域に位置する住宅地域である。需要者は主に阪神諸都市への通勤居住者が多く、圏外からの転入もみられる。生活の利便性及び居住環境が良好な住宅地域であることから同圏域に対する地域選好性は総じて強く、神戸市の住宅地で上位にある地価水準は依然として強含みで推移している。土地は1．6億円程度（360㎡程度）が需要の中心となっている。
一般的要因神戸市東部3区の人口は増加傾向にあり、低金利や住宅資金贈与の非課税枠等の後押しや中古住宅活性化政策により、住宅需要も総じて堅調である。

小林昌三氏による調査レポート

不動産鑑定士小林昌三
価格462,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特段の変更はない。
地域要因の将来予測一般住宅マンション等が多い閑静な住宅地域であり、残存する大規模画地について分割化、マンション化が進むものと予想され、地価は強含み傾向で推移するものと思われる。
市場の特性同一需給圏は阪急神戸線及びJR東海道本線沿線で神戸市・芦屋市・西宮市の優良な住宅地域。需要者の中心は神戸市・阪神間諸都市の居住者であるが、同一需給圏外からの転入者もみられる。優良な住宅地で供給が少なく希少性があり需給関係は比較的安定している。土地だけで1億円から2億円の高額物件が見られるほか分割して総額を抑える傾向も強い。
一般的要因東灘区の住宅地は、阪神間の良好な住環境を維持していて、駅からの接近性に劣るところ以外、価格は上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7222828
北緯 135度2537726

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県神戸市東灘区住吉鴨子ケ原町３丁目３０番２兵庫県神戸市東灘区深江北町２丁目１０４番兵庫県神戸市東灘区住吉町山下１６０８番１ほか３筆兵庫県神戸市東灘区御影石町２丁目３８１番３兵庫県神戸市東灘区住吉町中島４００番外兵庫県神戸市東灘区住吉東町４丁目２３番１外兵庫県神戸市東灘区御影石町４丁目８８番３兵庫県神戸市東灘区御影本町４丁目６５４番兵庫県神戸市東灘区御影山手２丁目１８８番兵庫県神戸市東灘区御影中町３丁目９９３番１外兵庫県神戸市東灘区御影中町４丁目１２１７番１外兵庫県神戸市東灘区住吉山手２丁目１８１５番４兵庫県神戸市東灘区住吉宮町４丁目２３番

参考：近隣駅の地価相場

御影駅(地価相場 262,500円/㎡)住吉駅(地価相場 268,000円/㎡)御影駅(地価相場 257,000円/㎡)石屋川駅(地価相場 257,000円/㎡)住吉駅(地価相場 286,500円/㎡)六甲道駅(地価相場 280,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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