兵庫県神戸市灘区楠丘町３丁目１０番１１(六甲道駅・六甲駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


305,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市灘区楠丘町３丁目１０番１１(兵庫県神戸市灘区楠丘町３−１０−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を305,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市灘区楠丘町３丁目１０番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市灘区楠丘町３丁目１０番１１
住居表示楠丘町３−１０−１１
価格305,000円/㎡
交通施設、距離六甲、730m
地積100㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅にマンション等が混在する住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松崎庄二氏による調査レポート

不動産鑑定士松崎庄二
価格306,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成市街地内の住宅地域であり、利便性の良さから需要は堅調である。なお、地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測一般住宅にマンション等も混在する住宅地域であり、今後とも現況通り推移するものと予測する。利便性の良好な住宅地域であることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急神戸本線、JR東海道本線及び阪神電鉄本線の沿線で、概ね神戸市東部及び阪神間に存する中小規模の既成住宅地域である。需要者の中心は神戸市及び阪神間の居住者が多く、同一需給圏外からの転入者は少ない。既存の住宅地域で、利便性の良さから需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。土地建物の総額で5000万円程度の物件が需要の中心を占めている。
一般的要因灘区の人口は微増傾向にある。景気はゆるやかに回復しつつあり、住宅地の地価は上昇傾向にある。

小林昌三氏による調査レポート

不動産鑑定士小林昌三
価格303,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に大きな地域要因の変動は見受けられない。
地域要因の将来予測当該地域は、一般住宅のほか共同住宅も存する住宅地域として既に熟成しており、今後とも現況通り推移するものと予測される。地価水準についてもやや強含みで推移してゆくものと思われる。
市場の特性同一需給圏は、阪急神戸線及びJR東海道本線で概ね神戸市東部及び阪神間の圏域。需要者の中心は、神戸市及び阪神間の居住者が殆どを占める。標準住宅地域内にあり需要は比較的安定ないし強含みで推移以してきている。土地は3000万円、新築分譲住宅であれば土地建物で5000万円程度の物件が需要の中心を占めている。
一般的要因灘区の住宅地は、阪神間の良好な住環境を維持していて、駅からの接近性に劣るところ以外、価格は上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7213774
北緯 135度24314

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

六甲道駅(地価相場 280,500円/㎡)六甲駅(地価相場 243,000円/㎡)御影駅(地価相場 262,500円/㎡)石屋川駅(地価相場 257,000円/㎡)新在家駅(地価相場 246,500円/㎡)御影駅(地価相場 257,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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