地域要因

景気の回復傾向に伴い商業地需要も上向きの兆しがあるが、地価に反映されるには至っていない。

地域要因の将来予測

当該地域は小売店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は、今後暫く横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

収益物件としての取引も見られるが、需要者の多くは地元事業者であり、自用目的物件の取引が多い。従って比準価格を標準とし、商業地域に所在することを考慮して収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡についての検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅に近い既成住宅地域であり、特段の地域要因の変動はないが、景気回復を反映し、地価は概ね横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後も地域要因に大きな変化はなく推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域にはアパート等もみられるが、用途的には戸建住宅が中心であり、居住の快適性・利便性が重視される地域で、取引の中心は自用目的となっている。対象公示地の評価額を決定するにあたっては、以上の観点を踏まえ、代表標準地との均衡も得られていることから比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄り駅への接近性は劣るが、街路条件が良好な区画整然とした住宅地域にあり、相応の住宅地需要が認められる。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域にあり、地域内には格別の変動要因はないので、当分の間は現状維持と予測する。

価格決定の理由

比準価格は近隣地域及び同一需給圏内の類似地域から収集した取引事例を適正に補修正して求めたもので、市場の実態を反映した価格である。収益価格については、自己の戸建住宅を主とする地域であり、行政的条件から判断しても賃貸住宅を想定することは現実的でないため適用していない。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、周辺公的価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の住宅地域で、地域要因に特段の変化は見受けられない。地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持するものと予測される。地価動向としては横ばい傾向にある。

価格決定の理由

戸建住宅を標準とする住宅地域で、自用目的での取引が中心となり、居住の快適性や利便性を基に価格が形成される傾向にある。画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅等の収益物件の想定は非現実的といえることから、収益還元法は適用しなかった。したがって実証性のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上で、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅近ではないが丘陵地にある区画整然とした住宅地域で良好な住環境にあることから需給は概ね均衡している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅地域として熟成しており格別の変動要因もなく今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地価は横ばい乃至やや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、自己使用目的の取引が支配的である。実証性のある多数の取引事例から求めた比準価格の信頼性は高い。標準地は1低専地域内にあり共同住宅の想定は非現実的で、収益価格は試算しなかった。居住の快適性を指向する住宅地域であるので、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

交通利便性のよい当該地域では小規模地に限らず、総額が嵩む中規模地でも取引はやや活発化してきている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が主で、居住の快適性・利便性が重視される自用目的の取引が中心の住宅地域である。付近にはアパート等も見られるが、経済合理性や建物配置から見て市場性のある床面積を確保できない。よって規範性のある収益価格を得ることは困難と判断し、比準価格をもとに価格査定を行い、代表標準地との検討を踏まえ上記のように鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はないが、市内でも環境良好な住宅地域として認知されており、需要は安定している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 戸建住宅用に開発された住宅団地内にある画地であるため、収益還元法は適用できなかった。本件のような住宅地では収益性によって価格が影響を受けることは少ないものと思料され、自用目的の取引がほとんどでもあることから、前年価格等との検討も踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の変動は無い。地価もほぼ横ばいでの推移となっている。

地域要因の将来予測

街路条件はやや劣るが、急行停車駅である大久保駅へ徒歩10分程度で、商業施設へも徒歩圏にある。今後も住宅地域として現状維持で推移すると予測する。

価格決定の理由

自用目的での取引が中心である。比準価格のみを得たが、対象標準地は最有効使用が戸建住宅地であり、需要者は居住の利便性等を重視し、収益性が影響を及ぼす程度は低い。採用した取引事例はいずれも大久保駅圏にあって、地域的類似性が高く信頼性を有し、各試算過程も手順が尽くされている。従って1試算価格と言えども信頼性、規範性は高いと認められることから比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

車両交通量が比較的多く、鉄道駅から近いが、繁華性はやや劣る商業地域である。特段の地域要因の変動はなく、地価は概ね横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの商業地域である。また、周辺で府道宇治淀線バイパスの建設工事が進捗中であるが、地域要因に及ぼす影響の程度は不明である。

価格決定の理由

近隣地域は、店舗、戸建住宅等が混在する準幹線沿いの路線商業地域であるが、自用の建物が多く、地域の賃貸市場の熟成の程度はやや低い。そのため、主たる需要者は、収益性についても一定以上考慮するものものの、実際の取引に基づいた比準価格を中心に価格決定を行うものと考えられる。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

景気の回復傾向に伴い商業地需要も堅調になりつつあり、地価も同様の動きを示している。

地域要因の将来予測

当該地域は店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は、駅周辺であるため今後も堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

収益物件としての取引も見られるが賃貸用建物を中心とする地域のような価格形成はなされておらず、需要者の多くは自用目的物件の取引である。従って比準価格を標準とし、商業地域に所在することを考慮して収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡についての検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

商業地域としての需要は減退傾向にあるが、周辺住宅地域の需要が堅調であることから、地価動向は横這い傾向である。

地域要因の将来予測

近隣地域は、小売・飲食店舗に一般住宅等も混在する近隣型の商業地域である。商業地としての需要は弱く、周辺にスーパーが出店したこともあり、住宅地域へと移行が進んでいくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、自用の店舗が中心でテナントビルが少ないことから、自己利用目的での取引が主であり、賃貸用の不動産投資はほとんど見られない。また、地域が衰退傾向にあることからテナント需要が弱く、収益価格が低位に求められた。よって、類似性の高い取引価格から求めた比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境が良好で選好性を有し、景気の回復等の影響を受け、供給はやや少ないながらも市場は安定的に推移。地価は横這い傾向が継続している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。居住環境は良好で景気回復の影響から需要は堅調さが見られ、地価は当面横這い傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域で、画地条件等からも収益物件としての利用は不向きであり、収益還元法を適用することができなかった。収益性よりも利便性や良好な居住環境が重視される住宅地域であり、また市場も自用目的の戸建住宅の取引がほとんどであるため、本件では一法式の適用にとどまったが市場の実情を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

街路が広く整然として、各画地の規模も比較的大きく居住の快適性が高いが、交通利便性は良いとは言えず、引き合いも多くない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に格別の変動要因はないため、当面は現状維持で推移するものと予測する。地価水準は、横這いで推移するものと見られる。

価格決定の理由

近隣地域は中規模の戸建住宅が中心で、居住の快適性・利便性が重視される自用目的の取引が中心の住宅地域である。付近には貸家・アパート等は見られず、賃貸需要が想定できないため、収益還元法の適用は断念して、規範性の高い比準価格をもとに価格査定を行い、代表標準地との検討を踏まえ上記のように鑑定評価額を決定した。

地域要因

鉄道駅から徒歩圏内にある熟成した住宅地域で、規模も小さく需要は堅調であるが、地価上昇には至っていない。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模住宅、共同住宅が混在する住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変化はなく今後もほぼ現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格については、自用目的の取引を中心に近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方収益価格については、経済合理性や建物配置からみて市場性のある賃貸住宅の床面積を確保できない画地であるため、これを求めることが出来なかった。したがって比準価格を採用することとし、代表標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路が整然として、各画地の規模も中程度で居住の快適性が高いが、交通利便性は良いとは言えず、引き合いも多くない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に格別の変動はないため、当面は現状維持で推移するものと予測する。地価水準は、しばらく横這いが続くと見られる。

価格決定の理由

近隣地域は中規模戸建住宅が整然と建ち並ぶ地域で、居住の快適性・利便性が重視される自用目的の取引が中心の住宅地域である。付近には貸家・アパート等は見られず、賃貸需要が想定できないため、収益還元法の適用は断念して、規範性の高い比準価格をもとに価格査定を行い、前年公示価格等からの検討を踏まえ上記のように鑑定評価額を決定した。

地域要因

既成の住宅地域で、地域要因に特段の変化は見受けられない。街路が狭いことから、地価動向は回復には至らず、横ばい傾向でとどまっている。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅が密集する住宅地域として熟成している。地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持するものと予測される。地価動向としては横ばい傾向にある。

価格決定の理由

戸建住宅を標準とする住宅地域で、自用目的での取引が中心となる。画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅等の収益物件の想定は非現実的といえることから、収益還元法は適用しなかった。したがって実証性のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上で、上記の通り鑑定評価額を決定した。