京都府宇治市大久保町旦椋９６番１外(久津川駅・新田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


103,000円

2016年01月01日に行った京都府宇治市大久保町旦椋９６番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を103,000円/㎡としました。

京都府宇治市大久保町旦椋９６番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番京都府宇治市大久保町旦椋９６番１外
住居表示 
価格103,000円/㎡
交通施設、距離大久保、1,800m
地積751㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、営業所等が多い国道沿いの路線商業地域
前面道路の状況東30.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中厚生氏による調査レポート

不動産鑑定士田中厚生
価格103,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に変動はないが、個人消費の伸びなやみのせいか、店舗用地等沿道サービス施設の引き合いは多くない。
地域要因の将来予測沿道型店舗・営業所等が並ぶ路線商業地域であるが、格別の変動要因はなく現状を維持するものと予測する。地価は、下落傾向を脱し、横這いが続くと見られる。
市場の特性同一需給圏は、宇治市、城陽市など京都府南部の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者は沿道サービス施設を計画するコンビニや飲食チェーン店等の法人であるが、消費支出は前年を下回る月が続き、出店のための土地取引、借地等の引き合いは活発とはいえない。地価もなお横這いで上昇は期待できない状態である。画地の規模、特性等が多様で取引例も少なく、中心価格帯は見出しにくい状況である。
一般的要因景気回復がようやく浸透し、雇用の改善も見られるが、消費支出は伸びていない。宇治市内の商業地価格は横這いが続く地域が多い。

綿越浩氏による調査レポート

不動産鑑定士綿越浩
価格103,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因沿道サービス施設が散見されるが熟成度はやや低く地域要因に特段の変化は認められない。地価はほぼ横ばいである。
地域要因の将来予測城陽市内の同一幹線道路沿いで城陽JCの建設が行われており、完成後は車両の流れに変化が生じる可能性がある。地価は横ばい傾向と予測するが、前記要因により変動する可能性もある。
市場の特性同一需給圏は京都府南部地域を圏域とする幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は沿道サービス施設を展開する法人である。路線商業地域としては特段の優位性がなく目立った出退店の動きはない。京都府南部地域では地価の先高観も認められず、需給動向に変化は認められない。取引件数が少なく中心となる価格帯は見出しにくい。
一般的要因景気動向は改善しているが、平均的な所得層の実質賃金は上向いておらず、当市商業地の需給関係に大きな変化は認められない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8703927
北緯 135度7689387

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

久津川駅(地価相場 113,000円/㎡)新田駅(地価相場 114,000円/㎡)伊勢田駅(地価相場 121,000円/㎡)寺田駅(地価相場 109,500円/㎡)城陽駅(地価相場 111,000円/㎡)ＪＲ小倉駅(地価相場 118,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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