地域要因

中心部に比較的近い住宅地域で利便性は良く、土地需要は堅調であり、地価はやや強含み傾向にある。

地域要因の将来予測

駅に近く、一般住宅・アパート等が混在する熟成した住宅地域であるので、現状で推移するものと予測する。市中心部の利便性の高い住宅地に対する需要回復により、地価は安定的又は上昇が見込められると予測する。

価格決定の理由

当地域は戸建住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域であるが、画地規模が小さく間口も狭いため事業収支の観点から共同住宅を想定することは非現実的であり、収益価格は試算しない。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部に近い利便性が良好な住宅地域で、需要は回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

四日市市中心部に比較的近接した戸建住宅等を中心とする住宅地域である。今後とも現況を維持するものと判断され、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さく、共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しない。賃貸による収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であることから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動は見られないが、中心市街地に近い、交通量の多い地域で地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

市中心部の交通量が多い路線商業地域で、出退店は見られるが、大きな変動要因に乏しく、現状のまま推移するものと予測される。需要は堅く、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

近隣には貸店舗等の収益物件も見られるが、土地価格に見合った適正な賃料水準が形成されているとは言えず、収益価格の規範性は比準価格に劣るものである。鑑定評価にあたっては、信頼できる取引事例を収集し得たことから、実証的でより規範性の優れる比準価格を重視し、収益価格を考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近鉄四日市駅周辺では景気回復の動きが見られる。当該近隣地域に目立った動きはないが、文化会館利用者等の通行もあり、堅調な需要が見込まれる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内には貸店舗も多いが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格の水準は低位に求められた。賃貸経営を目的とした土地取引はほとんど見ることはできず、地価水準の形成は自社利用を前提としたものである。よって市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留めて鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との均衡も得られていると判断する。

地域要因

住宅地の選好性は郊外から市街中心部へ移行している。対象地域の土地需要は一定の底堅いものがあり、需要は回復基調にある。

地域要因の将来予測

今後ともゆるやかに居住環境の整備が進むと予測する。地域の住宅地としての選好性は相対的に高くなると思料する。

価格決定の理由

標準地は規模が小さく、共同住宅などの収益向け建物を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しない。対象地域における土地取引はほとんどが自己使用目的であり、また居住の快適性や利便性を重視する住宅地域であって、需要者は比準価格を指標として価格判断することが一般的であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因についての大きな変動はないが、熟成が進む住宅団地で、選好度においてやや劣る当該地域では下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は戸建住宅向けに開発された住宅団地内に所在し、共同住宅の想定が非現実的であるため、収益価格は適用しなかった。戸建住宅の自用目的取引を中心とする地域であり、市場参加者は意思決定に際して居住環境の快適性・利便性等に関心が高く、これを実証的にあらわす比準価格を重視するため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近鉄四日市駅近くでは飲食店の立地も目立つが、本地域については高い繁華性は認められないものの利便性や希少性は高く地価も堅調に推移している。

地域要因の将来予測

近鉄四日市駅に比較的近く店舗や事務所のほか共同住宅等も見られ、当面は現状のままの推移が予測される。

価格決定の理由

当該近隣地域は市街地内に形成された既存商業地域であるものの、収益性に着目した土地の価格形成が未成熟であり、土地価格に関する意思決定に際しては取引市場における動向を注視する傾向が見られる。よって現実の複数の取引事例から求めた実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地の選好性は郊外から市街中心部へ移行している。対象地域は住宅地域として一定の人気があり、需要は増加基調にある。

地域要因の将来予測

今後も良好な居住環境が整備されると予測する。都心居住指向のなかで、地域の住宅地選好性は相対的に高く、土地需要は底堅いものがあり、住宅地需要は増加する傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域には共同住宅は見られず、また事業収支等の観点から収益向け建物の想定が非現実的であるため。収益価格は試算しない。対象地域における土地取引はほとんどが自己使用目的であり、また居住の快適性や利便性を重視する住宅地域であって、需要者は比準価格を指標として価格判断することが一般的であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地の選好性は郊外から市街中心部へ移行している。また、本地域内でも各種利便性等の如何により、さらに選別が進んでいる。

地域要因の将来予測

良好な居住環境は維持されると予測する。また、長く続いた下落により地価は値ごろ感が生じており、今後も強含み傾向に推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅主体の住宅地域に所在して貸家需要が想定できないため、収益価格は試算しない。対象地域における土地取引はほとんどが自己使用目的であり、居住の快適性や利便性を重視する住宅地域であって、需要者は取引相場を指標として価格判断することが一般的であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近鉄四日市駅に近い住宅地域で地価は微上昇で推移しているが、高い上昇率に移行する動向はみられず尚数年は同じ動向になると予測される。

地域要因の将来予測

近隣は個別小規模の専用住宅の土地利用が進むものと予測される。地価は最寄駅への利便から底堅い需要が確認でき、微上昇推移となっている。

価格決定の理由

古くからの区画小規模戸建住宅が殆どを占める地域であり、収益想定は非現実的と判断されるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、類似する住宅地域の取引事例から比準した市場の特性が反映された信頼性のある価格である。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部に比較的近い既成住宅地域であり、本地域の土地供給は限られており、これに対し需要は比較的堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

本近隣地域は既成市街地内に形成された住宅地域であるが、土地については賃貸物件建設を前提とした取得動機は希薄で自用目的が支配的である。また標準地の如き土地の価格判断は取引市場の水準を注視して行われるのが一般的である。比準価格は複数の取引事例から求めており妥当性は高い。以上から取引市場動向を反映し説得力に富む比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ふれあいモールなど近鉄四日市駅周辺の商業地繁華性は堅調であり、郊外大規模商業施設に流れていた顧客の一部は還流する傾向が見られる。

地域要因の将来予測

市街中心部にあって、今後とも一定の商業的繁華性は維持され、また高層マンションの建設など土地利用の多様化及び高度化が進められると予測する。

価格決定の理由

土地を取得して収益向け建物を建築する事業者は少なく、賃貸目的の店舗はほとんどが土地コストを重視する必要のない在来地主や系列企業の建築であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。試算価格を調整するに、需要者が着目する比準価格を重視し、収益価格は参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

市中心部に近い居住環境及び利便性が良好な住宅地域で、需要は回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域で、特段の変動要因がなく、現状維持で推移すると予測する。中心部へのアクセス等の利便性が比較的良好であるため、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

古くに開発された戸建住宅を主体とする住宅地域で、貸家住宅経営の合理性が認められないため、収益価格は試算しない。近隣地域は戸建住宅を主体とする既存の住宅地域で、自己の住宅として使用することを目的とする取引が中心であり、快適性が重視される地域である。また、本件では周辺の住宅団地等に存する規範性の高い事例から比準価格が求められた。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近鉄四日市駅に近い低層の飲食店舗が多い商業地域で、店舗需要が回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

低層の飲食店舗を中心とする商業地域で、近鉄四日市駅に近いことから店舗需要は堅調であり、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用の店舗が中心で、貸店舗ビル経営等を前提とした新規土地取得の動きは殆どみられないため、収益価格は規範性が劣る。これに対し、比準価格は実際の市場で成立した取引価格に基づく実証的な価格で、本件では取引時点が比較的新しく近鉄又はJR四日市駅から徒歩圏内の規範性の高い事例を採用しているため、信頼性が優る。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外住宅地域では少子高齢化を背景として潜在的な供給過剰傾向にあるが、市街中心部の住宅地需要は都心回帰希望などにより増加している。

地域要因の将来予測

今後ともゆるやかに居住環境の整備が進むと予測する。都心居住指向にあって、地域の住宅地としての選好性は相対的に高くなると思料する。

価格決定の理由

周辺にはアパートも見られるが、規模の大きな画地に限定され、共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しない。対象地域における土地取引はほとんどが自己使用目的であり、また居住の快適性や利便性を重視する住宅地域であって、需要者は比準価格を指標として価格判断することが一般的であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価が微下降で推移している四日市中心部周辺の住宅地域で、下降率は0％に近づいている。

地域要因の将来予測

天白川に近い農地も残る混在地域にあり、周辺に残る農地はミニ開発住宅等宅地化が進行するものと予測される。最近の地価は弱含みで推移している。

価格決定の理由

天白川河畔の旧来住宅主体の混在地域であり、収益物件も散見される住宅地域であるが新規賃貸物件取得のための土地取引は殆どないため収益価格は試算しなかった。比準価格は、関連する地域の取引事例を試算し市場の特性を反映した価格が求められた。以上より、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、代表標準地との均衡性は妥当な範囲にある。

地域要因

駅前立地により、高い集客力が維持され、高層マンションの竣工が予定され、開発期待が高いマンション用地の需要は堅調であり、地価は底堅く推移。

地域要因の将来予測

近鉄四日市駅前の商業地域で、駅北口のふれあいモール完成により駅前エリア全体として、集客が持ち直しており、空地においてもマンション竣工が予定されており、開発効果への期待が高まっている。

価格決定の理由

貸事務所・貸店舗等も存するが、投資採算性に見合う賃料水準が形成されていないために収益価格はやや低位に試算された。賃貸による限定的な収益性よりもマンション・ホテル開発等経営戦略上の事業経営を主体として投資行為が行われる商業地域であるので、市場の特性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、同一需給圏内における地価動向等に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。県内最高地であり代表標準地との規準は困難である。

地域要因

近鉄四日市駅東側の飲食店等が建ち並ぶ商業地域で、周辺地域では新規出店も見られ店舗需要が回復傾向にある。

地域要因の将来予測

近鉄四日市駅東側の飲食店等が建ち並ぶ商業地域で、周辺地域では新規出店も見られ店舗需要が回復傾向にある。当該地域においても周辺地域の影響を受け、やや回復傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域内は貸店舗等の収益物件も多く見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。賃貸による収益性よりも事業の採算性を重視する商業地域であるので、市場の特性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近鉄四日市駅から徒歩圏内に位置し、利便性が比較的高く、需要は安定的に推移している。周辺では高値での引き合いも見られ地価も上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、小売店舗、一般住宅等が混在する既成商業地域であり、主たる需要者である個人事業主等による自用目的の取引が多く、新規の賃貸事業を目的とした取引は希薄である。市内の類似する商業地域に存する信頼性の高い取引事例より求めた比準価格は、市場参加者が重視する価格であると思料する。従って、収益価格は参考とし、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地との均衡は概ね得ていると判断した。