地域要因

最寄駅から徒歩圏で地区計画により雛壇状に造成された比較的良好な住宅地域である等から、駐車場等の空地も減少している。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏内の中規模一般住宅が見られるやや高台の住宅地域であり、特段の変動要因はないが、景気回復基調の中、徐々に需要は増大していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模住宅が見られる高台の住宅地域で、周辺は最寄駅から徒歩圏内に位置することからアパート等の賃貸物件も見られるが、概ね、自己利用を目的とする戸建住宅地域である。よって、本件では、実際の取引を反映した市場性に着目して求められ信頼性の高い比準価格を重視しつつも、居住の快適性等住宅市場で賃料に反映しにくい等相対的に低位に求められたものと思料する収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

大規模チェーン店に客足が流れ、当該地域の商況は相変わらず、活気がない。従来の店舗からコンビニへ業態を変えつつある店舗も多い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地を含む近隣地域は商況が良くないため、店舗を借りてまで商売を行うものは少ない。そのため、賃貸需要が弱く、投資額に見合う賃料が取れず、収益価格は低位に留まり投資採算性がない。比準価格は現実に市場で発生した信頼性の高い取引事例を基に比準して求められたもので、実証的客観的な価格で、説得力を有する価格である。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも配慮して、上記の如く鑑定評価額を決定した。

地域要因

YRP野比駅から徒歩圏の良好な居住環境の住宅地域であるが、市内の中心部からはやや離れ、依然として、地価は微減傾向にある。

地域要因の将来予測

駅より徒歩圏内の区画整然とした中規模分譲住宅地域としてほぼ熟成しており、今後とも現状を維持し、良好な住宅地として推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺は最寄駅から徒歩圏内の地域で、アパート等もみられるが、取引をみると自用目的の戸建住宅がその多くを占めている。住宅用途賃貸市場では土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、その成熟の程度は低い。したがって、本鑑定評価においては、豊富な資料に基づき市場性を反映して導出された比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、また、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも十分留意のうえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

海に近く自然環境は良好なため需要は堅調であったが、震災後は需要が落ち込んだ。しかし、その影響はほとんどみられなくなった。

地域要因の将来予測

自然環境にも恵まれた立地から、住宅地として熟成している。大震災後、海に近いことが心理的に敬遠されていたが、その影響はほぼみられなくなった。

価格決定の理由

周辺は最寄駅から徒歩圏内の地域で、アパート等もみられるが、取引をみると自用目的の戸建住宅がその多くを占めている。住宅用途賃貸市場では土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、その成熟の程度は低い。したがって、本鑑定評価においては、豊富な資料に基づき市場性を反映して導出された比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、また、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも十分留意のうえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

住民の高齢化や世帯構造の変化により、敷地分割による小規模画地も増えつつある。住環境等の地域要因については特段の変動はない。

地域要因の将来予測

熟成した中規模戸建住宅地域として、現状のまま推移してゆくものと予測する。バス圏域で住民の高齢化も顕在化しつつあり、地価も弱含みと判断する。

価格決定の理由

自用の戸建取引が中心の地域である。最寄駅からバス圏域であり、駅周辺の物件とは異なり収益物件は地権者による遊休地利用や転勤等による定期借地が中心で、土地価格に見合う収益（賃料）が実現しているとは言い難い。また居住の快適要因が賃料に反映しにくいことから、収益価格は低位に試算された。そこで本件では市場を反映した実証的な比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、かつ近隣地域等の地価動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

横須賀市南西部に位置し、駅徒歩圏だが需要は低調である。地域的な変動要因は特に見当たらない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象不動産の属する地域にはアパート等の収益物件も見受けられるが、不動産取引の中心は自己使用目的の居住用不動産である。よって不動産に対する有効需要を反映した比準価格の規範性は高く、想定要素の介在する収益価格の信頼性はやや劣ると判断される。したがって比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡に留意して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏の高台に所在するが、最寄駅までの道路幅員が狭く、需要が強い地域ではない。

地域要因の将来予測

住宅団地として熟成しており、今後ともほぼ現状のままで推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は自用目的での取引が中心である。比準価格はその実証性信頼性は比較的高いものと判断される。収益価格は収益性を指標とするが、アパートは地主が土地の有効活用の手段として建築される事が多く、また投資に見合う賃料が得られないため、低位に求められたものと判断される。収益価格の信頼性は相対的にやや劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、更に代表標準地との規準価格との均衡にも留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

京急久里浜駅から徒歩圏に所在し、住宅、アパート等が混在している地域で需要は底堅く、大きな変動要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

駅徒歩圏ではあるが、元本と果実の相関関係が希薄で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため比準価格と比べて収益価格が低位に査定された。アパート等も混在するが収益性目的の取引は少なく、自用目的での取引が中心である。比準価格は信頼できる取引事例から試算したもので市場性を反映した実証的な価格である。以上により、比準価格を重視し、収益価格も比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗及び住宅等の商住混在地域である。比較的駅に近いが繁華性が劣る。地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、1階を店舗または事務所、上階を住宅として利用しているものが多く、本格的な賃貸ビルは少ない。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。比準価格は信頼できる取引事例により求めた実証的価格である。よって比準価格を重視し、収益価格も参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした高台の熟成した分譲住宅地域である。バス便であるため、交通の利便性は劣る。地価は依然下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

住環境の熟成した高台の大規模分譲住宅地域である。交通利便性が劣ることから人口減少が続いている。地価も下落傾向であり、当分現況のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は大規模分譲地内である。共同住宅等も散見されるが、自用目的の取引が中心である。比準価格は信頼できる多数の取引事例により求めたもので実証性が高いが、収益価格は低水準である。このため、実証的な比準価格を重視し、収益価格も比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

中小規模の一般住宅、アパート等が混在する横須賀市の中心部からは、かなり離れた住宅地域であり、依然として下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域には、アパート等も見られるが、小規模一般住宅の自用目的での取引が中心である。比準価格は、類似する取引事例の中から適切な取収集選択を行い、地域要因等の比較を施し求め、その実証性及び信頼性は高いものと判断する。収益価格は、そもそも賃貸アパートが少ない等低位に求められたものと判断する。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討をも踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

横須賀市における商圏は、ほぼ三浦半島内に限定されている。京急久里浜駅に近い商店街であるが、地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、京急久里浜駅前の商業地域に存するが、自用の店舗を中心としており、需要はやや弱含みである。商業事業者向けの賃貸市場の成熟度は総じて低く、収益価格が当該市場を支配するまでには至っていないことから、収益価格は比準価格よりやや低位に試算された。よって、本件では、比準価格を重視して、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

隣接する内川には久里浜工業団地があり、近年業績が回復している事業所も見られる。区画整然とした住宅地であるが、人口はやはり減少傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は貸戸建等が見られるが、数は少ない。周囲には共同住宅も見られるが、自用物件が中心である。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自用目的が主で、収益性より居住の快適性・利便性が重視される住宅地域であるので、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

京急久里浜駅徒歩圏の中小工業地域。地域内では業績良好な事業所も増え、全般的に景況感が良化しているため、地価は微減に留まっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内では、貸工場や貸倉庫等の賃貸需要は認められるものの、中心となるのは自己使用目的の工場地・倉庫地の取引である。よって、収益性よりも不動産の有効需要に裏付けられた市場性を反映して不動産価格が形成される傾向にあり、収益価格よりも比準価格の説得力が優ると判断する。したがって、本評価では、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、さらに類似する標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。