神奈川県横須賀市長沢２丁目７５５番５(京急長沢駅・ＹＲＰ野比駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


116,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横須賀市長沢２丁目７５５番５(神奈川県横須賀市長沢２−４−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を116,000円/㎡としました。

神奈川県横須賀市長沢２丁目７５５番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横須賀市長沢２丁目７５５番５
住居表示長沢２−４−２２
価格116,000円/㎡
交通施設、距離京急長沢、800m
地積185㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況北5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大久保芳男氏による調査レポート

不動産鑑定士大久保芳男
価格116,000円/㎡
個別的要因旧来からの住宅地であり、格別の個別的要因の変動は認められない。
地域要因海に近く自然環境は良好なため需要は堅調であったが、震災後は需要が落ち込んだ。しかし、その影響はほとんどみられなくなった。
地域要因の将来予測自然環境にも恵まれた立地から、住宅地として熟成している。大震災後、海に近いことが心理的に敬遠されていたが、その影響はほぼみられなくなった。
市場の特性同一需給圏は、京急久里浜線沿線の北下浦地区を中心とする住宅地域である。主たる需要者は、横須賀市ないしはその周辺に居住するエンドユーザーである。海にほど近いという立地から、大震災以降、需要は落ち込んでいたが、徒歩圏を中心にやや回復した。ただ、全体的にみると、地価は微減傾向となっている。取引状況をみると、立地により多少差異はあるが、150㎡・更地で1，500万円∼1，700万円台半ばの物件の成約が多い。
一般的要因景気は、一部に改善の遅れもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。雇用・所得環境の改善が続き、緩やかに回復していくことが期待される。

菅野桂司氏による調査レポート

不動産鑑定士菅野桂司
価格115,000円/㎡
個別的要因特に個別的要因はない。また、個別的要因に変動はない。
地域要因海に近い住宅地域である。最寄駅から徒歩圏に存するものの、横須賀市南部の旧来からの住宅地に対する不動産需要はやや弱含んでいる。
地域要因の将来予測海に近い旧来からの住宅地域として成熟しており、当地域に特段の変化はなく今後も現状のまま推移していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は、横須賀市南部から三浦市北部にかけての京浜急行沿線の住宅地域である。市場参加者は横須賀市内居住者を中心に一部に三浦市の居住者であり、一般住宅の敷地として利用する個人等である。近隣地域は「長沢駅」から徒歩圏に位置し、交通接近性は比較的良好であるものの、旧来からの住宅地であるため新規参入が少なく、需要はやや弱い。中心価格帯としては、土地が100∼130㎡程度で1千万円前半∼半ば程度、新築戸建てで2千万円半ば程度。
一般的要因横須賀市の全体的な地価は下落幅が拡大する傾向にある。しかし、一部エリアでは値頃感等を背景に底堅い動きも見られ地価は二極化が進行している。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2056909
北緯 139度6811528

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県横須賀市三春町２丁目２５番１０神奈川県横須賀市長坂字坂ノ台３６４７番外神奈川県横須賀市金谷２丁目４５４番１神奈川県横須賀市野比１丁目４５２番１５２外神奈川県横須賀市汐入町５丁目１９番１０神奈川県横須賀市野比１丁目４５２番４２神奈川県横須賀市野比３丁目１８９９番６６神奈川県横須賀市長沢字村岡９９４番７神奈川県横須賀市長沢字長岡８８３番神奈川県横須賀市野比２丁目８８番１５外

参考：近隣駅の地価相場

京急長沢駅(地価相場 116,000円/㎡)ＹＲＰ野比駅(地価相場 115,500円/㎡)津久井浜駅(地価相場 116,000円/㎡)三浦海岸駅(地価相場 116,000円/㎡)久里浜駅(地価相場 112,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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