神奈川県横須賀市長沢１丁目９９４番７(京急長沢駅・津久井浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
116,000円
2017年01月01日に行った神奈川県横須賀市長沢１丁目９９４番７(神奈川県横須賀市長沢１−４９−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を116,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横須賀市長沢１丁目９９４番７ |
| 住居表示 | 長沢１−４９−３ |
| 価格 | 116,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 京急長沢、450m |
| 地積 | 170㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
北川孝氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 北川孝 |
|---|---|
| 価格 | 115,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 駅徒歩圏の住宅地で南道路である。個別的要因に変動は認められない。 |
| 地域要因 | 横須賀市南西部に位置し、駅徒歩圏だが需要は低調である。地域的な変動要因は特に見当たらない。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は横須賀市の南部から三浦市の北東部にかけての住宅地域である。需要者はこの地域に居住する30∼50歳代の1次、2次取得者である。近隣地域及びその周辺地域はミニ開発による分譲地が散見されるものの需要は落ち込んでいる。土地価格は150㎡で2千万円程度、新築建売住宅では3千5百万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 一般に三浦半島における住宅地の需要は減退傾向にある。利便性の高い地域等、例外的な地域を除き、住宅地価格は低下傾向にある。 |
岩田伸二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岩田伸二 |
|---|---|
| 価格 | 117,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の大きな変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因の大きな変動は見られない。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は京急久里浜線及びJR横須賀線沿線の横須賀市南部の住宅地域である。需要者の中心は30∼40代の一次取得者層が中心と見られ、横須賀市内や三浦市からの居住者が大半である。最寄駅である京急長沢駅への接近性に優れるが、地縁的選好性に左右され、外部からの流入は少ない点で需要が限定される。主たる需要は、更地で1，200∼1，500万円程度迄、小規模な新築戸建は、総額2，500万円前後程度と判断される。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調が続いている。海外リスクは残るが、個人消費や輸出等の持ち直しや企業収益の改善等から雇用・所得環境も改善傾向が続く。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度208385 北緯 139度6755503 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
京急長沢駅(地価相場 116,000円/㎡)津久井浜駅(地価相場 116,000円/㎡)ＹＲＰ野比駅(地価相場 115,500円/㎡)三浦海岸駅(地価相場 116,000円/㎡)久里浜駅(地価相場 112,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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